Vous envisagez d’acheter votre premier logement en 2026 et vous ne savez pas par où commencer ? Capacité d’emprunt, apport personnel, PTZ, dossier bancaire, assurance… Les étapes s’enchaînent et les termes techniques s’accumulent. Ce guide vous explique chaque étape dans l’ordre, avec des exemples chiffrés concrets, pour que vous arriviez en banque avec un projet solide et les idées claires.
Dans ce guide :
- Primo-accédant : qui est concerné en 2026 ?
- Étape 1 — Calculer sa capacité d’emprunt
- Étape 2 — Constituer son apport
- Étape 3 — Mobiliser les aides : PTZ et autres
- Étape 4 — Vérifier son reste à vivre
- Étape 5 — Préparer un dossier béton
- Étape 6 — Décrocher le bon taux et la bonne assurance
- Les erreurs classiques du primo-accédant
- FAQ
Primo-accédant : qui est concerné en 2026 ?
Le statut de primo-accédant désigne toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce délai est important : si vous avez vendu votre logement il y a plus de deux ans, vous retrouvez ce statut.
Ce statut ouvre l’accès à des dispositifs d’aide spécifiqUE, notamment le PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui peuvent peser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le financement de votre projet. Il n’est donc pas anodin de vérifier votre éligibilité avant de commencer vos recherches.
En 2026, les primo-accédants représentent toujours la majorité des nouveaux acheteurs. Mais le contexte a changé : les banques demandent davantage d’apport qu’avant, les règles fixées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière, le régulateur bancaire qui encadre les conditions d’octroi de crédit) sont strictement appliquées, et les taux, bien qu’en repli par rapport à 2023-2024, restent significatifs. Autant de raisons de bien préparer son dossier.
Étape 1 — Calculer sa capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter compte tenu de vos revenus et de vos charges. C’est le premier chiffre à connaître, avant même de visiter quoi que ce soit.
La règle des 35 %
Le HCSF impose que votre taux d’endettement c’est-à-dire la part de vos revenus nets mensuels consacrée au remboursement de tous vos crédits (immobilier + consommation + auto), assurance emprunteur comprise ne dépasse pas 35 %. Les banques peuvent déroger à cette règle dans 20 % des dossiers, mais ne comptez pas dessus comme point de départ.
Exemple concret. Sophie et Thomas, 32 et 35 ans, ont des revenus nets cumulés de 4 800 €/mois. Ils n’ont aucun crédit en cours.
- Mensualité maximale autorisée : 4 800 × 35 % = 1 680 €/mois
- À 3,37 % sur 20 ans (taux moyen juin 2026), cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 270 000 €
Si Sophie et Thomas ont un prêt voiture à 250 €/mois, leur mensualité disponible pour le crédit immobilier tombe à 1 430 €, soit une capacité d’environ 230 000 €. Chaque charge existante réduit mécaniquement votre enveloppe.
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Pour une analyse personnalisée (revenus, charges, situation, durée), consultez notre article dédié : Capacité d’emprunt selon votre salaire.
Étape 2 — Constituer son apport personnel
L’apport personnel est la somme que vous injectez dans le projet avec vos propres fonds, sans l’emprunter. En 2026, les banques demandent généralement entre 15 et 20 % du prix d’achat contre 10 % avant 2022. Cette hausse s’explique par la volonté des établissements de limiter leur risque dans un contexte de taux plus élevés.
À quoi sert l’apport ?
Il sert d’abord à couvrir les frais annexes qui ne sont jamais financés par le crédit :
- Frais de notaire : environ 7-8 % du prix dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf. Pour un appartement à 280 000 € dans l’ancien, comptez entre 19 600 € et 22 400 € de frais de notaire.
- Frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire) : 1 à 2 % du montant emprunté.
- Frais de dossier bancaire : quelques centaines d’euros selon les banques.
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D’où vient l’apport ?
Les sources les plus courantes : épargne personnelle (livret A, LDDS, PEL), donation familiale, déblocage d’épargne salariale (PEE, PERCO). Dans certains cas, il est possible d’emprunter avec peu ou pas d’apport. C’est plus rare mais pas impossible, notamment pour des profils très solides. Voir notre article Emprunter sans apport en 2026.
Pour planifier votre épargne et projeter votre apport dans le temps, utilisez notre calculette épargne.
Retrouvez tous les détails sur les stratégies pour constituer un apport dans notre article dédié : Apport personnel 2026 : sources, montant, stratégies.
Étape 3 — Mobiliser les aides : PTZ et autres
Le PTZ 2026, une aide significative
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt sans intérêts, accordé par l’État aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour financer une partie de leur achat. En 2026, il a été élargi et reconfiguré :
- Disponible sur toute la France (plus de zonage exclusif).
- En zone tendue : réservé au neuf collectif (appartements en immeubles).
- En zones B2 et C : accessible à l’achat dans l’ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Quotité : jusqu’à 50 % du montant de l’opération pour les revenus les plus modestes.
- Montant maximum : 180 000 € pour un logement neuf, 132 000 € pour un logement ancien avec travaux.
- Réservé aux primo-accédants uniquement.
Pour Sophie et Thomas, si leur projet de 300 000 € porte sur un appartement neuf en zone tendue, ils peuvent potentiellement obtenir un PTZ allant jusqu’à 150 000 € (50 % × 300 000 €), sous réserve de conditions de revenus. C’est un levier très puissant qui réduit mécaniquement leur mensualité ou la durée de remboursement.
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Pour tout savoir sur les conditions exactes, montants et plafonds de ressources : PTZ 2026 : conditions, montants, zones.
Les autres aides à ne pas négliger
- PAS (Prêt d’Accession Sociale) : taux plafonné pour les revenus modestes.
- Prêt Action Logement (ex-1 % patronal) : pour les salariés d’entreprises de plus de 10 salariés.
- Prêts des collectivités locales : certaines régions, départements ou communes proposent des aides complémentaires.
Étape 4 — Vérifier son reste à vivre
Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste chaque mois après avoir payé votre mensualité de crédit et vos autres charges fixes. C’est le deuxième critère clé des banques après le taux d’endettement et il est souvent sous-estimé par les primo-accédants.
Les repères en vigueur en 2026 :
- ~800 €/mois par adulte seul
- ~1 000 €/mois pour un couple
- +300 €/mois par enfant à charge
Exemple. Sophie et Thomas (sans enfant) avec 4 800 € de revenus et une mensualité de 1 500 € : leur reste à vivre est de 3 300 €. Bien au-dessus du seuil de 1 000 €. Si leur mensualité montait à 1 680 €, leur reste à vivre serait de 3 120 €.
Comprendre ce critère permet d’anticiper l’analyse de la banque : Reste à vivre et crédit immobilier.
Étape 5 — Préparer un dossier béton
Un dossier bien préparé, c’est la différence entre une réponse bancaire en 10 jours et une relance sans fin. Voici les éléments incontournables :
Pièces d’identité et situation personnelle
- Carte nationale d’identité ou passeport (des deux co-emprunteurs si achat en couple)
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
Revenus et situation professionnelle
- 3 derniers bulletins de salaire
- 2 derniers avis d’imposition
- Contrat de travail (CDI, CDD, indépendant : 3 derniers bilans)
Situation financière
- 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires
- Justificatifs d’épargne (livrets, PEL, assurance-vie)
- Tableaux d’amortissement des crédits en cours
Le projet
- Compromis de vente ou avant-contrat signé (ou à défaut, estimation du bien visé)
- Devis travaux si concerné
Soignez vos comptes les 3 mois précédant votre demande
Les banques examinent vos relevés de compte de près. Des découverts fréquents, des jeux en ligne ou des virements inexpliqués vers des tiers créent de la méfiance. Trois mois de comptes “propres” sans découvert, avec une épargne régulière visible renforcent considérablement votre dossier.
Étape 6 — Décrocher le bon taux et la bonne assurance
Les taux en juin 2026
À titre indicatif, les taux moyens pratiqués en juin 2026 sont :
- 3,20 % sur 15 ans
- 3,37 % sur 20 ans
- 3,48 % sur 25 ans
Ces taux varient selon votre profil, votre apport, votre banque et la durée choisie. Un courtier négocie souvent 0,10 à 0,30 point en dessous des barèmes affichés.
L’assurance emprunteur : un levier souvent ignoré
L’ADI (Assurance Décès Invalidité), aussi appelée assurance emprunteur, est exigée par toutes les banques. Elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son coût représente en moyenne 0,30 % par an du capital emprunté, soit environ 75 €/mois pour un emprunt de 250 000 €.
La loi Lemoine (en vigueur) vous permet de changer d’assurance à tout moment, sans frais, pour peu que les garanties du nouveau contrat soient au moins équivalentes à celles imposées par votre banque. C’est la délégation d’assurance : en souscrivant auprès d’un assureur externe plutôt qu’à la banque prêteuse, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
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Pour aller plus loin : Assurance emprunteur moins cher en 2026 : mode d’emploi.
Les erreurs classiques du primo-accédant
1. Visiter avant de connaître son budget. Tomber amoureux d’un bien à 380 000 € quand votre capacité est de 280 000 € est décourageant et chronophage. Commencez toujours par la simulation.
2. Oublier les frais annexes dans le calcul. Frais de notaire, garantie, dossier, déménagement, travaux imprévus… Ces postes représentent souvent 12-15 % du prix du bien. Ne les découvrez pas au moment du financement.
3. Faire des achats à crédit dans les 6 mois avant la demande. Un crédit voiture ou un crédit conso souscrit juste avant réduit mécaniquement votre capacité d’emprunt immobilier.
4. Négliger le PTZ par méconnaissance. Beaucoup de primo-accédants passent à côté de dizaines de milliers d’euros d’aide simplement parce qu’ils ne savent pas qu’ils y ont droit, ou ne vérifient pas les conditions exactes.
5. Accepter l’assurance bancaire sans comparer. Signer l’assurance proposée par votre banque sans regarder ailleurs peut vous coûter 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.
6. Attendre le “bon moment” indéfiniment. La question d’acheter maintenant ou d’attendre mérite une analyse sérieuse basée sur votre situation. Notre article vous aide à y répondre : Acheter maintenant ou attendre en 2026 ?
FAQ
Qu’est-ce qu’un primo-accédant exactement ?
C’est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut ouvre l’accès au PTZ et à certaines aides locales. Il ne dépend pas du fait d’avoir déjà été propriétaire dans le passé, mais d’une fenêtre de deux ans.
Quel apport faut-il avoir pour acheter en 2026 ?
Les banques demandent généralement entre 15 et 20 % du prix d’achat. Cet apport couvre d’abord les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien) et de garantie, avant de venir en déduction du montant emprunté. Avec un projet à 280 000 €, prévoyez entre 42 000 et 56 000 € d’apport.
Peut-on emprunter à 35 ans sans CDI ?
Oui, mais le dossier demande plus de préparation. Les banques acceptent les CDD ancienneté, professions libérales avec 3 bilans solides, ou fonctionnaires. Les revenus variables sont pris en compte à hauteur d’une moyenne sur 3 ans. Un co-emprunteur en CDI renforce significativement le dossier.
Le PTZ se cumule-t-il avec un crédit classique ?
Oui. Le PTZ est un prêt complémentaire : il finance une partie du projet, le crédit immobilier classique couvre le reste. Les deux remboursements peuvent être lissés pour aboutir à une mensualité unique. Le PTZ peut aussi inclure un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon vos revenus.
Combien de banques faut-il contacter ?
En théorie, plus vous en consultez, plus vous avez de chances de négocier. En pratique, comparer 3 à 5 établissements couvre l’essentiel du marché. Un courtier réalise ce travail à votre place et connaît les grilles de chaque banque — c’est particulièrement utile pour les profils atypiques.
Combien de temps prend une demande de prêt immobilier ?
De la constitution du dossier à l’offre de prêt signée, comptez en moyenne 45 à 60 jours. Le délai légal de réflexion entre la réception de l’offre et votre signature est de 10 jours incompressibles. Anticipez ces délais par rapport à votre date de signature prévue chez le notaire.
Prêt à lancer votre projet ?
Vous avez maintenant une vision claire des six étapes qui mènent à votre premier achat. La prochaine action concrète : connaître votre faisabilité réelle avant de visiter quoi que ce soit.
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Article rédigé par Mathieu Dupuy, courtier en crédit immobilier (COBSP) et assurance (COA), inscrit à l’ORIAS, ex-analyste crédit Crédit Agricole. Chiffres et taux à jour de juin 2026.