Vous voulez acheter à deux, vous n’êtes pas mariés, et vous vous demandez si c’est plus compliqué. Bonne nouvelle : la banque analyse votre couple à peu près comme un couple marié. Là où tout change, c’est côté juridique : quote-part inscrite dans l’acte, protection en cas de décès, sortie en cas de séparation. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer, que vous soyez pacsés ou en concubinage.
La réponse courte
Pour la banque, un couple PACSé ou en concubinage est analysé comme un foyer : les deux revenus sont additionnés, l’endettement est calculé sur l’ensemble, et vous serez tous les deux solidaires du remboursement.
Côté juridique, en revanche, tout se joue dans l’acte notarié : les quotes-parts (50/50 par défaut, ou proportionnelles à l’apport de chacun), l’assurance emprunteur choisie et les documents de protection (testament, convention d’indivision) déterminent qui possède quoi, et qui hérite de quoi en cas de coup dur.
PACS ou concubinage : deux réalités juridiques très différentes
Aux yeux du banquier, la différence entre pacsé et concubin est faible. Aux yeux du notaire et du fisc, elle est majeure.
Le PACS, par défaut, place les partenaires en régime de séparation de biens. Chacun reste propriétaire de ce qu’il achète, y compris le bien immobilier acquis à deux, à hauteur de sa quote-part inscrite dans l’acte. Vous pouvez toutefois choisir un régime d’indivision : les biens acquis pendant le PACS appartiennent alors à 50/50, quel que soit l’apport réel.
Le PACS apporte aussi un avantage fiscal important en cas de décès : le partenaire survivant est exonéré de droits de succession, comme un conjoint marié (Code général des impôts, art. 796-0 bis). Depuis 2007, aucune fiscalité successorale ne s’applique entre pacsés. Mais attention : cet avantage ne joue que si un testament désigne le partenaire comme héritier. Sans testament, le partenaire pacsé n’hérite de rien légalement.
Le concubinage n’offre aucune protection légale automatique. En cas de décès, le concubin survivant n’est pas héritier. Pire : s’il figure comme légataire dans un testament, il est taxé à 60 % au titre des droits de succession, comme un tiers étranger. Sans testament et sans mesure préparatoire (assurance-vie, tontine, SCI), la famille du défunt récupère sa part.
L’achat en indivision : quotes-parts et acte notarié
Sauf montage particulier (SCI par exemple), un couple non marié qui achète ensemble achète en indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil.
Par défaut, l’acte notarié inscrit une répartition 50/50. C’est la solution la plus simple si vous apportez la même somme et remboursez la même mensualité. Mais rien ne vous y oblige : vous pouvez choisir toute autre répartition (60/40, 70/30, 80/20…) tant qu’elle reflète la contribution réelle de chacun.
La règle d’or : la quote-part doit être conforme à la réalité économique.
Si l’un apporte 80 % du financement et que l’acte inscrit malgré tout 50/50, l’administration fiscale peut requalifier la différence en donation déguisée, avec droits à la clé (60 % entre concubins). Le notaire vous aidera à calculer la quote-part cohérente à partir de vos apports respectifs et de votre part du remboursement.
Notre conseil : faites le calcul à froid, sans affect. Additionnez apport personnel de chacun + part estimée du remboursement mensuel sur la durée. La proportion obtenue est votre quote-part cible.
Ce que la banque regarde chez un couple non marié
Vous êtes co-emprunteurs. Concrètement :
- Revenus additionnés. Les deux salaires nets entrent dans le calcul d’endettement.
- Charges du foyer additionnées. Crédits en cours, pensions versées, tout est cumulé.
- Taux d’endettement calculé sur l’ensemble. Plafond de 35 % (règle HCSF).
- Clause de solidarité obligatoire. Vous êtes tous les deux tenus au remboursement de la totalité du prêt. Si l’un cesse de payer, la banque peut réclamer 100 % à l’autre.
- Reste à vivre évalué comme un foyer.
Le PACS peut être demandé par la banque à titre d’information, mais il ne conditionne pas l’accord.
L’assurance emprunteur : quelles quotités choisir
La quotité, c’est le pourcentage du capital assuré sur chaque tête. La somme des deux doit couvrir au moins 100 %, et peut aller jusqu’à 200 %.
- 50 / 50 : si l’un des deux décède, l’assurance rembourse la moitié du capital restant dû. L’autre continue de payer sa part.
- 100 / 100 : si l’un des deux décède, l’assurance rembourse la totalité. Le survivant se retrouve propriétaire sans dette. Protection maximale mais coût plus élevé.
- Proportionnel aux revenus (par exemple 70 / 30) : logique si les revenus sont très déséquilibrés.
Pour un jeune couple sans grosse épargne à côté, le 100 / 100 apporte une vraie tranquillité d’esprit et se négocie souvent sans surcoût excessif en déléguant l’assurance.
Se protéger en cas de décès ou de séparation
En cas de décès, sans mesure prise, le survivant pacsé n’hérite pas du logement, et le concubin encore moins. La part du défunt revient à ses héritiers légaux.
Trois outils à combiner :
- Testament : indispensable pour désigner le partenaire ou le concubin comme légataire.
- Assurance-vie croisée : chacun désigne l’autre comme bénéficiaire.
- Clause de tontine ou SCI : montages plus techniques, à étudier avec un notaire.
En cas de séparation, l’indivision devient rapidement pesante. Deux options :
- L’un rachète la part de l’autre (soulte), souvent en refinançant le prêt à son seul nom.
- On vend le bien et on partage le prix selon les quotes-parts inscrites dans l’acte.
Une convention d’indivision, signée devant notaire au moment de l’achat, peut fixer les règles à l’avance : durée, majorité qualifiée pour vendre, gestion des impayés.
Cas pratique : couple pacsé, projet à 300 000 €
Julie et Thomas, tous deux 32 ans, pacsés. Revenus cumulés : 5 000 €/mois (3 000 € pour Julie, 2 000 € pour Thomas). Apport : 40 000 € (30 000 € par Julie, 10 000 € par Thomas). Projet : 300 000 € en résidence principale, sur 25 ans.
Ce qu’ils décident, sur conseil du notaire :
- Quote-part dans l’acte : environ 60 % pour Julie, 40 % pour Thomas.
- Assurance emprunteur : quotités 100 / 100, en délégation, pour se protéger mutuellement.
- Testament : chacun rédige un testament olographe désignant l’autre comme légataire. Coût : zéro.
- Convention d’indivision : signée devant notaire, elle prévoit qu’en cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre dans un délai de 6 mois avant mise en vente.
Résultat : dossier solide côté banque (endettement à 32 %, reste à vivre autour de 3 400 €), couple réellement protégé si la vie prend un tournant imprévu.
FAQ
Peut-on acheter avec des quotes-parts différentes en étant pacsé ?
Oui, et c’est même recommandé si vos apports diffèrent. Le PACS en séparation de biens permet une répartition libre dans l’acte, du moment qu’elle reflète la contribution réelle de chacun.
Doit-on souscrire un testament ?
Oui, absolument, si vous n’êtes pas mariés. Sans testament, le pacsé n’hérite pas légalement, et le concubin est traité comme un étranger. Un testament olographe (écrit à la main, daté et signé) suffit et ne coûte rien.
Que se passe-t-il si on se sépare ?
Vous restez propriétaires en indivision selon les quotes-parts de l’acte. Deux issues : l’un rachète la part de l’autre (paiement d’une soulte), ou le bien est vendu et le prix partagé.
La banque exige-t-elle qu’on se marie ou se pacse ?
Non. Deux concubins peuvent parfaitement obtenir un prêt immobilier à deux. Le PACS n’est ni exigé, ni un avantage bancaire en soi. Il apporte en revanche une meilleure protection juridique et fiscale.
Conclusion
Acheter à deux sans être mariés est parfaitement faisable, à condition de traiter deux sujets distincts : votre dossier bancaire (analysé comme un foyer classique) et votre protection juridique (qui, elle, doit être construite). Quote-part cohérente avec vos apports, quotités d’assurance adaptées, testament rédigé, éventuellement une convention d’indivision : ce sont ces quatre briques qui feront la différence dans la durée.
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