C’est la première question que se pose toute personne qui envisage d’acheter. Avant même d’éplucher les annonces, on veut savoir : “concrètement, je peux viser combien ?”. Cette question simple mérite une réponse claire, sans jargon, mais aussi sans approximation.
Cet article vous donne la méthode complète, les chiffres à jour pour mai 2026, et des exemples concrets selon votre niveau de revenus. À la fin, vous saurez calculer votre enveloppe d’achat en cinq minutes, et identifier les leviers qui peuvent l’augmenter.
La réponse courte, pour les pressés
En 2026, avec un salaire net de 3 000 € par mois et sans crédit en cours, vous pouvez emprunter environ 195 000 € sur 25 ans. Avec un apport de 20 000 € pour couvrir les frais, cela vous permet d’acheter un bien autour de 195 000 €.
Avec 5 000 € net, c’est environ 325 000 €. Avec 2 000 € net, environ 130 000 €.
Ces montants supposent un taux d’intérêt de 3,50 % (taux moyen 25 ans en mai 2026), une assurance emprunteur à 0,30 %, et un endettement plafonné à 35 % conformément aux règles HCSF en vigueur.
Pour comprendre comment ces chiffres se calculent et comment les ajuster à votre situation précise, lisez la suite. C’est plus simple que vous ne le pensez.
Comprendre comment se calcule votre capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt repose sur trois variables : vos revenus, vos charges fixes, et la durée que vous choisissez pour rembourser.
Première règle : le taux d’endettement à 35 %
Depuis 2019 et confirmé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) en 2026, les banques ne peuvent pas accorder un crédit si vos mensualités (incluant l’assurance) dépassent 35 % de vos revenus nets.
Concrètement, si vous gagnez 3 000 € par mois, vos mensualités maximales sont de :
3 000 × 35 % = 1 050 €/mois
Si vous avez déjà un crédit en cours (par exemple 200 €/mois pour une voiture), il faut le déduire :
1 050 − 200 = 850 €/mois disponibles pour votre futur crédit immobilier.
Deuxième règle : la durée maximale de 25 ans
Toujours selon les règles HCSF, la durée d’un crédit immobilier est plafonnée à 25 ans (ou 27 ans si vous achetez du neuf ou de l’ancien avec travaux importants).
Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible, donc plus vous pouvez emprunter. Mais le coût total du crédit augmente. Nous y reviendrons.
Troisième règle : les taux du moment
En mai 2026, les taux moyens du crédit immobilier sont les suivants :
- Sur 15 ans : environ 3,20 %
- Sur 20 ans : environ 3,40 %
- Sur 25 ans : environ 3,50 %
À ces taux, il faut ajouter l’assurance emprunteur (souvent appelée ADI), qui coûte en moyenne 0,30 % du capital emprunté par an. Pour un emprunt de 200 000 €, cela représente environ 50 €/mois en plus.
Le calcul concret : combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Voici un tableau qui croise votre niveau de revenus net mensuel avec votre capacité d’emprunt approximative sur 25 ans, sans aucun crédit en cours, au taux de 3,50 % + assurance.
| Revenus nets/mois | Mensualité max (35 %) | Capacité d’emprunt sur 25 ans |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~130 000 € |
| 2 500 € | 875 € | ~163 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~195 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ~228 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~260 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~325 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ~390 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | ~520 000 € |
| 10 000 € | 3 500 € | ~650 000 € |
Ce tableau est un point de départ. Votre capacité réelle peut être supérieure (si vous avez un apport important, peu de charges, et un profil stable) ou inférieure (si vous avez un crédit en cours, un saut de charge important, ou une profession à risque).
Comment ces chiffres changent si vous êtes en couple
En couple, les revenus se cumulent. Mais attention, deux subtilités à connaître :
- Les revenus du conjoint en CDD ou en intérim sont souvent moins valorisés, voire exclus, par certaines banques.
- Si vous êtes pacsés ou mariés, la banque considère vos finances comme un tout. Si vous êtes en union libre, vous pouvez emprunter chacun de votre côté, ce qui peut être un levier dans certains cas.
Exemple : un couple à 5 000 € de revenus cumulés peut emprunter environ 325 000 € à deux. Un foyer monoparental à 5 000 € peut emprunter le même montant, mais avec un reste à vivre plus serré si la famille compte des enfants. C’est ce qu’on appelle le reste à vivre, et c’est le second critère que regardent les banques.
Le reste à vivre, le critère caché qui fait la différence
Le taux d’endettement à 35 % est une porte. Mais derrière cette porte, il y a un couloir : le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste pour vivre une fois la mensualité et les charges fixes payées.
Chaque banque a son propre seuil interne, généralement basé sur la composition du foyer :
- 1 adulte seul : 800 à 1 000 €
- Couple sans enfant : 1 100 à 1 200 €
- Couple + 1 enfant : 1 200 à 1 500 €
- Couple + 2 enfants : 1500 à 1 800 €
Si votre reste à vivre est en dessous de ces seuils, votre dossier peut être refusé même avec un endettement de 33 %. C’est pour cela que deux dossiers identiques sur le papier peuvent recevoir des verdicts opposés.
L’apport personnel, levier majeur
L’apport personnel n’augmente pas votre capacité d’emprunt directement, mais il change radicalement votre enveloppe d’achat totale.
Pour un projet dans l’ancien, comptez environ 10 % de frais (notaire, garantie, dossier). Pour du neuf, 3 à 4 %.
Exemple : si vous pouvez emprunter 200 000 €, votre enveloppe réelle est de :
- Sans apport : 200 000 € de prêt − 20 000 € de frais = 180 000 € pour le bien.
- Avec 20 000 € d’apport : 200 000 € de prêt + 20 000 € d’apport = 220 000 € à investir, ce qui couvre les 200 000 € de bien + les 20 000 € de frais.
- Avec 50 000 € d’apport : 200 000 € de prêt + 50 000 € d’apport = 250 000 €, donc un bien de 230 000 € couvert + frais inclus.
Plus important encore : un apport élevé rassure la banque, vous fait obtenir un meilleur taux, et vous rend parfois éligible aux 20 % de dérogations HCSF qui permettent parfois de dépasser légèrement le plafond de 35 %.
Les pièges à éviter quand on calcule sa capacité
Piège 1 — Oublier les crédits existants
Crédit auto, leasing, LOA, crédit conso, même petit, sont déduits de votre capacité d’emprunt. Pensez à les intégrer dès le départ.
Piège 2 — Surévaluer ses revenus
Les banques retiennent vos revenus nets après impôts des 12 derniers mois. Pas le revenu brut, pas le revenu projeté. Si vous attendez une augmentation, elle ne comptera qu’une fois actée.
Piège 3 — Ignorer le saut de charge
Passer brutalement d’un loyer de 600 € à une mensualité de 1 200 € peut inquiéter la banque, même si l’endettement est conforme. Le saut de charge est un critère scruté de près en 2026.
Piège 4 — Ne pas anticiper les charges du logement
La mensualité n’est pas tout. Une copropriété à 200 € de charges, c’est 200 € de moins dans votre budget mensuel après emménagement. Une banque expérimentée le note.
Foire aux questions
Puis-je emprunter sans apport en 2026 ?
Oui, c’est possible mais difficile. Quelques banques acceptent encore les dossiers à 100 % financés, à condition d’un profil très stable (fonctionnaire, cadre en CDI ancien) et d’une épargne résiduelle. Comptez un taux légèrement supérieur.
Mon CDD compte-t-il dans le calcul ?
Pas chez la majorité des banques. Les revenus en CDD ou en intérim sont généralement exclus, sauf cas particuliers (intermittents du spectacle confirmés, CDD reconduit systématiquement depuis 2-3 ans, etc.).
Puis-je dépasser 35 % d’endettement ?
Oui, dans le cadre des 20 % de dérogations que les banques peuvent accorder. Profils privilégiés : primo-accédants en zone tendue, dossiers avec apport élevé, professions à très faible risque.
Le PTZ change-t-il ma capacité ?
Oui. Le Prêt à Taux Zéro vient en complément d’un prêt classique, sans intérêts, ce qui réduit votre mensualité globale et donc augmente votre capacité d’achat. Les plafonds PTZ 2026 ont été revalorisés.
Combien de temps mon calcul est-il valable ?
Les taux bougent. Refaites une simulation tous les trois mois pendant votre recherche, et systématiquement avant de signer un compromis.
Et après : passer à l’étape suivante
Maintenant que vous connaissez votre capacité d’emprunt approximative, vous pouvez :
- Affiner votre simulation avec un outil gratuit qui prend en compte votre situation précise (charges, patrimoine, ancienneté). C’est ce que fait Certificat Emprunteur en moins de 5 minutes.
- Préparer votre dossier : 3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition N-1 et N-2, relevés de compte des 3 derniers mois, justificatif d’épargne, échéanciers de crédits en cours.
- Commencer à visiter dans la fourchette de prix correspondant à votre capacité, plus ou moins 10 %.
Obtenez gratuitement votre rapport de faisabilité en 5 minutes. Notre outil vous donne votre capacité réelle d’emprunt, votre scoring de dossier (A à D), et les conseils précis pour optimiser votre projet.
Article mis à jour le 26 mai 2026. Taux et règles HCSF en vigueur à cette date. Les chiffres présentés sont des estimations ; votre situation personnelle peut amener à des résultats différents.