Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou de votre premier appartement, vous êtes contraints de souscrire une assurance emprunteur. Il s’agit d’un garde-fou qui permettra à votre foyer de ne pas avoir à régler votre crédit dans certains cas précis (chômage, maladie, handicap, décès, etc.).

S’il est en règle générale de bon ton de choisir l’assurance emprunteur de l’organisme bancaire prêteur, sachez qu’il ne s’agit en réalité pas d’une obligation. Vous avez la liberté de sélectionner un autre assureur. Mettre en concurrence les organismes d’assurance, ou simplement comparer les conditions peut souvent faire la différence dans le montage de votre projet immobilier.

Bien entendu, toute possibilité de négociation n’est pas perdue si vous avez déjà souscrit à une assurance emprunteur. Il est en effet chose courante que de renégocier avec votre assureur, et parfois même de changer pour une offre plus intéressante chez la concurrence. Cette pratique peut vous permettre d’abaisser sensiblement cette charge mensuelle. Une contrainte reste cependant à noter : vous ne pouvez pas sélectionner une assurance proposant moins de protection que celle dont vous disposez aujourd’hui.

Quand puis-je changer d’assurance emprunteur ?

Avant le mois de septembre 2022, vous étiez contraints d’attendre la date anniversaire de la souscription de votre assurance pour pouvoir envisager d’en changer. Ce n’est d’aujourd’hui plus le cas, et plus rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence à votre guise.

Quels sont les autres changements apportés par la loi Lemoine ?

Depuis cette année, un duo de directives apporté par la loi Lemoine vous permet de profiter plus simplement des différentes assurances de prêt immobilier disponibles sur le marché.

1. Vous avez la santé fragile ? Oubliez les questionnaires médicaux !

Auparavant, lors de la souscription d’une assurance de prêt immobilier, l’organisme assureur vous demandait de vous plier à un questionnaire médical, et pouvait même exiger que vous vous soumettiez à des examens de santé. Cette intrusion dans votre vie privée avait pour objectif de récolter des d’informations sur votre santé, et ainsi déterminer si vous étiez un client à risque ou non. En effet, une personne diabétique ou atteinte d’une maladie grave est une personne plus risquée à assurer.

C’était donc la double peine pour les personnes à la santé fragile, car le coût de leur assurance emprunteur pouvait exploser alors que leur maladie pouvait d’ores et déjà avoir un impact financier sur leur budget.

Heureusement, l’assureur n’a plus le droit de vous imposer un questionnaire de santé si le crédit que vous souhaitez contracter se termine avant vos 60 ans et que votre encours cumulé de crédits assurés ne dépasse pas 200 000 € (par assuré).

2. Élargissement du droit à l’oubli

Autre évolution notable sur le marché de l’assurance emprunteur, l’extension du droit à l’oubli pour les personnes ayant été atteinte d’un cancer.

Auparavant, vous deviez signaler votre cancer s’il avait été guéri il y a moins de 10 ans. Aujourd’hui, vous n’avez plus à annoncer avoir eu un cancer s’il a été soigné il y a plus de 5 ans. À noter également que cette disposition vous également pour les anciens patients atteints d’une hépatite C.

Focus sur la délégation d’assurance

Si vous décidez, lors de l’achat de votre bien immobilier, de contracter une assurance de prêt immobilier qui n’est pas celle de la banque prêteuse, alors vous réalisez une délégation d’assurance.

Comme vu précédemment, si l’assurance que vous choisissez comporte les mêmes garanties, ou des garanties supérieures à celle de l’organisme de prêt, vous êtes en droit de la sélectionner. Il est important de noter que votre banque devra maintenir les conditions du prêt identiques à celles proposées en premier lieu.

À quel moment réaliser une délégation d’assurance ?

La délégation d’assurance de prêt peut se faire au moment de la signature du crédit immobilier, en tant que première assurance emprunteur. Mais il est toujours possible d’en changer plus tard. Notez que déléguer une assurance emprunteur peut vous faire économiser jusqu’à la moitié de son coût.

Pour tirer le meilleur parti de la loi Lemoine et faire des économies, profitez de notre comparateur d’assurance de prêt gratuit, ou de notre calculette de crédit immobilier  !

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Quelles sont les nouvelles consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière concernant votre prêt immobilier ?

Cet organisme produit des recommandations depuis 2020. Son objectif est de réguler de manière plus efficace les critères d’obtention de crédit immobilier. Depuis le début de cette année, ces consignes deviennent contraignantes pour les organismes bancaires.

 Voici les deux principales consignes du HCSF :

• Aucun taux d’effort de plus de 35 % assurance emprunteur incluse
• Durée de vie maximum du crédit : 25 ans avec différé de 2 ans maximum

Est-il possible de profiter d’une dérogation ?

Selon la CNIL, le droit au crédit n’est pas un droit fondamental. Cela signifie qu’il peut vous être refusé si vous ne remplissez pas les conditions requises. La banque peut décider de valider ou non votre demande d’emprunt immobilier selon ses critères et ceux que lui impose le HCSF.

Les directives de cet organisme sont juridiquement contraignantes depuis début 2022. Cela signifie que les organismes bancaires disposent de moins de marge de manœuvre pour valider les demandes d’emprunt.

Malgré tout, le Haut Conseil de stabilité financière permet aux organismes bancaires d’exercer des dérogations à hauteur de 20 % des dossiers emprunts immobiliers validés. Notez cependant que cette dérogation est en priorité réservée aux primo-accédants (acquisition d’une première résidence principale). Il y a par ailleurs fort à parier que seuls les clients importants et fidèles de l’organisme bancaire pourront en profiter.

Ainsi, la simulation de votre prêt immobilier est essentielle si vous comptez maximiser les chances d’obtenir un avis favorable, dans un contexte ou les recommandations du HCSF sont de plus en plus dures.

La calculette de prêt immobilier vous permet de savoir si votre dossier de crédit a des chances d’aboutir.

Commencer un projet d’emprunt immobilier est une tâche ardue et de longue haleine. Il est essentiel de savoir rapidement s’il a une chance d’être validé par votre banque avant de vous lancer. Certificat Emprunteur vous propose une calculette de prêt immobilier gratuite qui vous permet d’avoir un avis objectif et fiable en 5 minutes.

La calculette financière, une étape indispensable de votre projet immobilier.

Quel que soit votre profil, notre outil de calcul de prêt immobilier saura évaluer votre situation de manière objective et efficace. Vous profiterez d’une série de conseils et de points de vigilance à travailler pour optimiser votre dossier. Si vous cherchez à acquérir votre premier bien, si vous êtes déjà un investisseur immobilier chevronné, que vous souhaitez faire construire sur plan ou plutôt investir dans un bel immeuble ancien, la calculette de prêt immobilier certificat emprunteur saura vous aider à atteindre vos objectifs.

Notre outil de simulation d’emprunt gratuit prend en compte vos charges, vos revenus et tous les critères essentiels pour définir la viabilité d’un dossier de crédit immobilier. Si le résultat de votre analyse gratuite vous intrigue et si vous souhaitez aller plus loin, un courtier en prêt immobilier expert sera prêt à la décortiquer gratuitement avec vous.

Les recommandations HCSF, une barrière pas si infranchissable !

Certes, ces critères peuvent empêcher certains emprunteurs à la santé financière fragile d’obtenir un prêt immobilier de leur banque. Il est évident que l’acquéreur est en partie soumis aux directives de l’État et au bon vouloir des banques. Notre outil de calcul de prêt immobilier a pour objectif de rendre plus clair les différents leviers activables pour optimiser les chances d’obtenir un prêt, et ainsi d’accéder à la propriété.

Si le climat est encore propice aux investissements financiers, il vaut mieux ne pas perdre de temps, car le taux d’usure connait plusieurs baisses consécutives. Cela peut bloquer certains dossiers fragiles puisque les taux d’emprunt qui leur seront proposés par la banque seront supérieurs à ceux du taux d’usure, entrainant le rejet du dossier. Il s’agit une raison supplémentaire pour bien simuler votre capacité d’emprunt immobilier et détecter les leviers d’optimisation disponibles.

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• Qu’est-ce que le taux d’usure ?
• Pourquoi le taux d’usure peut-il bloquer mon emprunt ?
• Comment limiter les refus de crédit avec une calculette de prêt immobilier ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Lorsque votre banque envisage de vous accorder un crédit, elle vous propose un taux d’intérêt en fonction de votre profil grâce à un calculateur de prêt immobilier. Cependant, le taux proposé par les organismes financiers ne peut pas excéder un plafond fixé par l’État, c’est ce que l’on appelle le taux d’usure.

Mis à jour régulièrement, le taux d’usure est calculé sur la moyenne des derniers taux proposés par les banques aux acquéreurs sur les 3 derniers mois. Si l’objectif du taux d’usure et de fournir une protection à l’acquéreur, le taux d’usure se révèle parfois une contrainte qui peut faire tomber à l’eau l’obtention de votre crédit immobilier.

Étant donné que l’assurance de prêt fait partie de ce calcul de prêt immobilier, les consommateurs âges de 50 ans et plus rencontrent en règle générale plus de difficultés avec le taux d’usure.

Toutefois, l’assurance emprunteur n’est pas le seul frais entrant dans le calcul du taux d’usure. Les frais de dossier, les frais de courtage, ceux relatifs à l’ouverture d’un compte bancaire et les garanties obligatoires sont également pris en compte.

Aujourd’hui, à combien s’élève le taux d’usure ?

Plutôt que de vous donner un chiffre à un instant T qui sera obsolète dans 3 mois, nous vous conseillons de vous rendre sur la page de la Banque de France sur les taux d’usure, qui les tient à jour. Notez bien que lorsque l’on parle du taux d’usure, il s’agit d’un abus de langage. En réalité, il y a plusieurs taux d’usure appliqués selon la nature du prêt immobilier et de sa durée.

Après calcul du taux d’emprunt, mon crédit est bloqué !

Dans un premier temps, renseignez-vous sur le montant du taux d’usure actuel, afin d’avoir une idée du chemin qu’il vous reste à parcourir.

​Le taux d’usure est une barrière infranchissable, même si le taux d’intérêt proposé par une banque n’est supérieur que d’un dixième au taux d’usure en vigueur, votre crédit sera rejeté. Dans ce cas, solution évidente serait que l’organisme bancaire accepte de réduire votre taux pour qu’il passe sous le sous taux d’usure. Ce n’est malheureusement pas aussi simple, car votre banque est soumise à sa propre calculette de prêt immobilier. Cette dernière ajuste les taux de manière mensuelle tandis que, comme nous l’avons vu, le taux d’usure est défini au trimestre. Il suffit que les taux sur le marché gonflent rapidement, et ce sont de nombreux dossiers qui passent à la trappe.

Le principal levier d’action pour permettre à votre demande de crédit immobilier de passer le blocage du taux d’usure, d’optimiser votre assurance emprunteur. Négociez avec la banque, faites appel à un courtier ou utilisez notre comparateur d’assurances afin de faire des économies et faire mécaniquement baisser votre taux.

Dossier bloqué par le taux d’usure ? Les meilleures solutions à votre disposition.

Comme nous l’avons vu précédemment, l’ensemble des frais de votre dossier entre dans le calcul de votre taux d’intérêt. C’est donc de fait votre meilleure chance de débloquer votre projet immobilier.

1. Négocier avec la banque pour baisser le taux d’emprunt (nous avons vu ci-avant que c’était parfois  compliqué)
2. Également vu plus haut, négocier et changer d’assurance emprunteur pour limiter le poids de cette charge dans le calcul de prêt.
3. Sacrifier une partie de la quotité de votre assurance, en la descendant à 75 ou 50 %
4. Économiser sur certains des conditions de l’assurance emprunteur, tel que le délai de prise en charge en cas d’arrêt.
5. Étirer de 5 ou 10 ans la durée de remboursement de votre crédit immobilier, les taux d’usure ne sont pas les mêmes selon la durée du prêt.
6. Il est possible de travailler de concert avec votre courtier pour que ses frais n’entrent pas dans le calcul du crédit immobilier.
7. Négocier l’exonération partielle ou totale des frais de dossier avec votre organisme bancaire.
8. Dernière option, la plus hasardeuse, patienter jusqu’à la fin du trimestre pour voir si les taux d’usure sont à la hausse ou à la baisse.

Comme souvent quand il s’agit de crédit immobilier, faire appel à un courtier peut s’avérer la meilleure solution. Ce dernier étant un expert de calcul de prêt, il sera en mesure d’optimiser votre dossier pour qu’il passe sous la barre fatidique du taux d’usure.

Certificat Emprunteur vous propose une calculette de prêt immobilier gratuite que vous pouvez utiliser afin de préparer un rendez-vous avec votre banque ou votre courtier.

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