La réponse courte : oui, mais c’est plus sélectif qu’avant

Emprunter sans apport, c’est ce qu’on appelle un financement à 110 % : le crédit couvre non seulement le prix du bien, mais aussi les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier soit environ 7 à 10 % du prix d’achat.

En 2026, c’est techniquement possible. Mais les banques n’accordent ce type de financement qu’à des profils bien précis. Si votre dossier ne coche pas certaines cases, vous vous exposez à un refus, ou à un taux plus élevé que la moyenne du marché.

Pourquoi c’est plus difficile aujourd’hui

Avant 2022, certaines banques finçaient couramment à 100 % ou 110 % pour attirer de nouveaux clients. La remontée des taux et les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ont changé la donne.

Aujourd’hui, les règles du jeu sont les suivantes :

• Taux d’endettement maximum : 35 % de vos revenus nets, charges comprises. Si vous empruntez davantage (pas d’apport = mensualités plus hautes), cette limite est atteinte plus vite.
• Durée maximale : 25 ans. Les banques ne peuvent pas étaler indéfiniment pour faire baisser vos mensualités.
• Exigence d’apport de 15 à 20 % dans la majorité des dossiers. C’était 10 % avant 2022. Ce durcissement vient des banques elles-mêmes, pas uniquement du régulateur.

En l’absence d’apport, le risque perçu par la banque est plus élevé. Elle compense soit en refusant, soit en proposant un taux légèrement supérieur à celui du marché.

Les taux en vigueur en juin 2026 : environ 3,20 % sur 15 ans, 3,37 % sur 20 ans, 3,48 % sur 25 ans. Sans apport, attendez-vous à une majoration possible de 0,10 à 0,20 point selon l’établissement.

Les profils qui peuvent y arriver

Le prêt immobilier sans apport n’est pas réservé aux clients VIP. Mais certains profils ont clairement plus de chances que d’autres :

• Les jeunes actifs avec une forte progression de carrière. Vous venez d’obtenir un CDI cadre, votre salaire a progressé vite et vous êtes en début de vie active : votre potentiel de revenu futur pèse dans l’analyse.
• Les fonctionnaires titulaires. La stabilité de l’emploi rassure les banques, même sans apport.
• Les CDI dans un secteur solide (santé, tech, énergie, fonction publique territoriale). Le secteur d’activité est analysé autant que le contrat.
• Les primo-accédants en zone tendue. Certains établissements accordent des dérogations HCSF aux primo-accédants, notamment dans les grandes villes.
• Les dossiers avec épargne résiduelle. Vous n’avez pas d’apport à injecter, mais vous avez 10 000 à 20 000 € sur un livret A ou un PEL ? C’est un signal fort : vous êtes capable d’épargner et vous conservez un matelas de sécurité.

Les leviers pour convaincre la banque

Voici les actions concrètes qui font la différence dans un dossier sans apport.

1. Démontrer une capacité d’épargne régulière

La banque va examiner vos 3 derniers relevés de compte. Ce qu’elle cherche : des virements réguliers vers un livret, zéro découvert, une gestion propre. Si votre compte oscille constamment dans le rouge, le dossier sera fragilisé avant même l’analyse de revenus.

Exemple concret : Marie et Thomas, 35 ans, 4 800 €/mois à deux, souhaitent acheter un appartement à 280 000 € à Bordeaux. Ils n’ont que 8 000 € d’épargne (pas assez pour couvrir les frais de notaire à 7 %). Mais leurs relevés montrent un virement mensuel de 400 € vers un livret depuis 18 mois, aucun incident de paiement. Ce comportement d’épargne régulier compensera l’absence d’apport aux yeux de plusieurs établissements.

2. Mobiliser le PTZ comme quasi-apport

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants et financement certaines zones géographiques. Il ne finance pas les frais de notaire mais il réduit la part du crédit principal, ce qui améliore mécaniquement votre taux d’endettement. Certaines banques l’acceptent comme signal d’éligibilité et assouplissent leur exigence d’apport.

3. Viser les banques moins contraignantes

Toutes les banques n’appliquent pas la même politique. Les banques mutualistes régionales ont parfois plus de souplesse que les grandes enseignes nationales, notamment pour les primo-accédants locaux. Un courtier peut cibler les établissements ouverts à votre profil sans que vous ayez à multiplier les démarches.

4. Soigner votre capacité d’emprunt

Plus votre taux d’endettement est bas (idéalement autour de 28-30 % plutôt que les 35 % maximum), plus la banque a de marge pour accepter un risque supplémentaire. Si vous pouvez rembourser un crédit à la consommation avant de déposer votre dossier, faites-le.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Surestimer l’effet du PTZ. Il aide, mais ne remplace pas totalement un apport. Il faut combiner plusieurs leviers.
• Négliger l’apport personnel même partiel. Même 5 000 € couvrant une partie des frais de notaire changent le regard de la banque sur votre dossier.
• Déposer des dossiers partout en même temps. Les refus multiples laissent des traces et fragilisent votre profil. Préparez un dossier solide avant de le soumettre.
• Oublier les frais annexes. Frais de garantie (hypothèque ou caution), frais de dossier, assurance emprunteur : tout cela s’ajoute. Sans apport, ces coûts doivent être intégrés dans le montant emprunté.
• Sous-estimer l’impact d’un taux plus élevé. Sur un prêt de 290 000 € à 25 ans, 0,20 % de majoration représente environ 28 € de mensualité supplémentaire, soit plus de 8 000 € sur la durée totale.

FAQ

Peut-on vraiment emprunter sans aucune épargne en 2026 ?

C’est très difficile. Même sans apport à injecter, la banque s’attend généralement à voir une épargne résiduelle (quelques milliers d’euros sur un compte) pour absorber les imprévus post-achat. Un dossier avec zéro euro d’épargne sera quasi systématiquement refusé.

Le financement à 110 % concerne-t-il aussi les frais d’agence ?

Non. Le financement à 110 % couvre le prix du bien, les frais de notaire et les frais bancaires. Les frais d’agence font partie du prix de vente si vous passez par une agence — ils sont donc inclus dans le prix financé.

Un courtier peut-il vraiment changer la donne pour un dossier sans apport ?

Oui, parce qu’il connaît les politiques de chaque banque et peut orienter votre dossier vers les établissements les plus ouverts à ce type de financement. Il évite aussi les refus en cascade qui fragilisent votre profil.

Faut-il attendre d’avoir de l’épargne avant d’acheter ?

Pas nécessairement. Si votre profil correspond aux critères évoqués plus haut et que le marché est favorable, attendre pour épargner peut vous faire rater une fenêtre de taux ou voir les prix augmenter. L’analyse au cas par cas est indispensable.

Est-ce que le prêt sans apport est plus risqué pour moi ?

Il expose à un endettement plus élevé sur une plus longue durée. Mais si votre situation professionnelle est stable, votre gestion de compte irréprochable et votre reste à vivre suffisant, c’est un risque maîtrisable.

Ce qu’il faut retenir

Emprunter sans apport en 2026, c’est possible, mais pour des profils solides avec une gestion financière rigoureuse. La clé : anticiper, préparer un dossier propre et connaître précisément votre position avant de vous présenter en banque.

Avant de contacter un établissement, commencez par évaluer votre dossier : notre rapport de faisabilité gratuit analyse votre profil emprunteur (scoring A à D) et vous indique si vous êtes en position de négocier un financement sans apport.

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L’article Emprunter sans apport en 2026 : encore possible, mais pour quel profil ? est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

En 2026, les banques demandent généralement entre 15 % et 20 % du coût total de votre projet. Ce montant sert avant tout à couvrir les frais incompressibles (notaire, garantie, dossier) que le crédit ne finance pas. Un apport plus élevé améliore votre taux et renforce votre dossier. Il existe des solutions si votre épargne est limitée.

À quoi sert vraiment l’apport ? Les frais à couvrir en priorité

Beaucoup de primo-accédants pensent que l’apport sert à “réduire le montant emprunté”. C’est vrai, mais ce n’est pas sa première utilité.

L’apport sert d’abord à régler les frais que la banque ne finance pas :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils couvrent les taxes d’État, les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire. Sur un bien à 280 000 €, comptez 19 000 à 22 000 € dans l’ancien.
• Les frais de garantie : la banque exige une garantie sur votre prêt — soit une caution (ex. Crédit Logement), soit une hypothèque. Comptez 1 000 à 3 000 € selon le montant emprunté.
• Les frais de dossier bancaire : généralement entre 500 et 1 500 €, parfois négociables.

Au total, ces frais représentent souvent 8 à 11 % du prix d’achat. Voilà pourquoi un apport de 10 % “juste” ne suffit plus : il ne couvre même pas les frais.

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Combien d’apport faut-il en 2026 : 10 %, 15 % ou 20 % ?

Les règles ont changé. Avant 2022, un apport de 10 % était souvent suffisant. En 2026, les banques ont durci leurs critères.

Les trois niveaux d’apport

La règle HCSF à connaître

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est l’autorité qui encadre les banques françaises. Il impose un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur comprise) et une durée maximale de 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers. Ces dérogations sont généralement réservées aux profils les mieux apporteurs.

Exemple concret : couple, 35 ans, revenus 4 800 €/mois

• Projet : appartement ancien à 290 000 €
• Frais de notaire (7,5 %) : 21 750 €
• Frais de garantie : 2 000 €
• Frais de dossier : 1 000 €
• Total frais : ~24 750 €

Avec 15 % d’apport (43 500 €) : les frais sont couverts, il reste ~18 750 € de capital apporté au financement. Montant emprunté : ~271 000 €. À 3,37 % sur 20 ans → mensualité d’environ 1 572 €, soit ~32,7 % d’endettement. Dossier finançable.

Avec 10 % d’apport (29 000 €) : les frais sont à peine couverts. Il ne reste rien à injecter dans le financement. La banque devra financer 290 000 €, ce qui porte la mensualité à ~1 683 € → 35 % pile. Dossier très tendu, sans aucune marge.

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Où trouver son apport ? Les 5 sources principales

Vous n’avez pas forcément tout sur un livret A. Voici les sources à mobiliser :

1. L’épargne personnelle

Livret A, LDDS, assurance-vie, compte courant… C’est la source la plus courante. Les banques apprécient particulièrement une épargne constituée progressivement (signe de bonne gestion).

2. La donation ou l’aide familiale

Un don familial (parents, grands-parents) peut compléter votre apport. En 2026, les dons familiaux bénéficient d’abattements fiscaux selon le lien de parenté. Ce montant est accepté par les banques à condition d’être justifié (attestation de don).

3. Le déblocage d’épargne salariale (PEE / PERCO)

Si vous bénéficiez d’un Plan d’Épargne Entreprise ou d’un PERCO, l’acquisition de votre résidence principale est un cas légal de déblocage anticipé. Les sommes sont disponibles sans pénalité, et souvent peu fiscalisées.

4. Les prêts aidés qui s’ajoutent à votre apport “visible”

Certains prêts aidés viennent en complément de votre crédit principal et allègent la part à financer par la banque, ce qui renforce indirectement votre dossier :

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : pour les primo-accédants sous conditions de revenus, jusqu’à 50 % du prix du bien en 2026. Découvrez les conditions dans notre article PTZ 2026 : conditions et montant.
• Prêt employeur Action Logement : jusqu’à 40 000 € à taux réduit pour les salariés d’entreprises cotisantes.

5. La revente d’un bien existant

Si vous êtes déjà propriétaire, le produit de la vente constitue souvent l’apport principal. Dans ce cas, attention au timing entre la vente et l’achat.

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Les erreurs fréquentes à éviter

Mettre tout son apport sans garder de réserve. Les banques regardent aussi votre épargne résiduelle : ce qu’il vous reste après avoir versé l’apport. Avoir 0 € en compte après l’achat inquiète le banquier. Conservez idéalement l’équivalent de minimum 3 à 6 mois de mensualités.

Penser que plus d’apport compense tout. Un apport élevé avec des revenus instables ou un taux d’endettement à 38 % ne suffit pas. L’apport améliore le dossier, il ne le sauve pas.

Oublier de déclarer l’origine des fonds. Toute somme importante sur votre compte doit pouvoir être justifiée (virement familial, déblocage PEE, vente d’un véhicule…). La banque est tenue de vérifier l’origine des fonds.

Attendre d’avoir 20 % avant de se lancer. Si votre dossier est solide et votre taux d’endettement confortable, 10 % peut suffire. Ne retardez pas inutilement votre projet si la fenêtre de taux est favorable.

Pour explorer la piste du financement sans apport (cas très particuliers), lisez notre article Emprunter sans apport en 2026.

FAQ – Apport personnel et crédit immobilier

Peut-on acheter sans apport en 2026 ?

C’est rare, mais possible dans des cas précis : fonctionnaires, primo-accédants avec PTZ important, très hauts revenus avec taux d’endettement très bas. Ce n’est pas la norme. La banque devra financer les frais de notaire en plus du bien, ce qu’elle accepte rarement sans garanties solides.

L’apport minimum, c’est combien exactement ?

Il n’existe pas de seuil légal. En pratique, la plupart des banques n’instruisent pas de dossier en dessous de 10 % d’apport. Et sous 15 %, le dossier doit être irréprochable sur tous les autres critères.

Le PTZ compte comme apport ?

Non. Le PTZ est un prêt (sans intérêt), pas un apport. Il réduit la somme à emprunter auprès de la banque principale, ce qui améliore votre dossier, mais ne remplace pas l’apport personnel aux yeux du banquier.

Faut-il apporter plus si j’achète dans l’ancien ?

Oui, dans la pratique. Les frais de notaire étant bien plus élevés dans l’ancien (7-8 % vs 2-3 % dans le neuf), votre apport doit être plus conséquent pour couvrir ces frais et laisser de la marge.

Mon apport vient d’une donation, est-ce accepté ?

Oui, à condition de fournir une attestation de don (et éventuellement de déclarer le don au fisc selon les montants). La banque accepte cet apport dès lors que son origine est justifiée et que la somme est bien sur votre compte.

Conclusion : l’apport, un levier à optimiser avant de déposer votre dossier

En 2026, l’apport personnel n’est plus une formalité. C’est un signal fort envoyé à votre banque : vous gérez bien votre argent, vous avez anticipé les frais, vous êtes prêt. Viser 15 % du coût total de votre projet reste l’objectif pour obtenir un financement dans de bonnes conditions.

Mais chaque profil est différent. Avant de décider combien mettre, vérifiez votre faisabilité réelle.

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Article rédigé par Mathieu Dupuy, courtier en crédit immobilier (COBSP) et assurance (COA), enregistré à l’ORIAS, ex-analyste crédit Crédit Agricole. Chiffres à jour juin 2026.

L’article Apport personnel achat immobilier 2026 : combien faut-il vraiment ? est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

Le PTZ 2026 est un prêt complémentaire sans intérêts, réservé aux primo-accédants (c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années). Il est désormais ouvert sur toute la France et peut couvrir jusqu’à 50 % du coût de votre opération selon vos revenus. Résultat : une mensualité globale allégée et une capacité d’achat améliorée.

Comprendre le PTZ 2026 et ce qui change cette année

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de l’État qui vous permet d’emprunter une partie de votre projet immobilier sans payer d’intérêts. Vous ne remboursez que le capital prêté, étalé dans le temps, ce qui réduit mécaniquement votre mensualité globale.

La grande nouveauté 2026 : le PTZ revient sur toute la France

Depuis le début 2026, le PTZ est à nouveau accessible dans toutes les zones géographiques : zones A bis, A, B1 (dites “zones tendues”, là où le marché immobilier est sous tension) et zones B2 et C (marchés plus détendus). Cette extension est une bonne nouvelle si vous achetez en dehors des grandes métropoles.

Attention cependant : les règles ne sont pas identiques partout.

• En zones tendues (A, B1 — grandes villes et périphéries) : le PTZ est réservé au logement neuf collectif, c’est-à-dire les appartements en résidence. Une maison individuelle neuve en zone tendue n’est pas éligible.
• En zones B2 et C : le PTZ est accessible au neuf (appartements et maisons) et à l’ancien avec travaux, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.

En clair : si vous achetez un appartement neuf à Lyon (zone A), vous pouvez bénéficier du PTZ. Si vous achetez une maison neuve à Lyon, vous n’y avez pas droit. Si vous achetez une vieille maison à rénover dans une ville moyenne en zone C, le PTZ est possible à condition de prévoir un chantier significatif.

Conditions d’éligibilité : zones, primo-accédant, revenus

1. Être primo-accédant

Le PTZ est réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Vous avez vendu votre logement il y a trois ans ? Vous êtes potentiellement éligible. Vous êtes locataire depuis toujours ? Vous l’êtes aussi.

Cette condition s’applique à tous les emprunteurs du dossier. Si vous achetez en couple et que l’un d’entre vous a été propriétaire récemment, le dossier n’est pas éligible.

2. Respecter les plafonds de revenus

Le PTZ est soumis à des plafonds de revenus calculés sur votre revenu fiscal de référence N-2 (soit vos revenus 2024 pour un achat en 2026). Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique du bien.

Pour vous donner un ordre d’idée : un couple sans enfant en zone B1 peut généralement prétendre au PTZ jusqu’à environ 49 000 € de revenu fiscal de référence à deux. Les plafonds sont plus élevés en zone A et plus bas en zone C.

Si vous n’êtes pas sûr de votre situation, le rapport de faisabilité gratuit de Certificat Emprunteur inclut le calcul du PTZ en quelques minutes.

3. Le logement doit devenir votre résidence principale

Le bien financé doit être votre résidence principale. Il ne peut pas s’agir d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire.

Combien pouvez-vous obtenir ? Quotités, montants et exemple chiffré

Les quotités : quelle part du projet le PTZ peut-il financer ?

La quotité désigne la part du coût total de l’opération que le PTZ peut couvrir. Elle dépend de vos revenus :

• Revenus les plus modestes : jusqu’à 50 % du coût de l’opération financé en PTZ.
• Classes moyennes : entre 30 et 40 %.
• Haut de la classe moyenne (proches des plafonds) : autour de 20 %.

Les montants plafonds

Le montant du PTZ est également plafonné :

• Logement neuf : jusqu’à 180 000 €.
• Ancien avec travaux (zones B2/C) : jusqu’à 132 000 €.

Exemple chiffré : un couple de primo-accédants

Profil : Marie et Thomas, 35 ans, revenus nets cumulés de 4 500 €/mois (revenus fiscaux de référence 2024 combinés : 45 000 €). Ils achètent un appartement neuf en zone B1 à 300 000 €.

• Avec des revenus fiscaux de 45 000 € à deux en zone B1, ils se situent dans la tranche “classes moyennes”.
• Quotité applicable : environ 35 % → PTZ potentiel : 105 000 € (plafonné à 180 000 € max, donc le calcul par quotité est limitant ici).
• Le PTZ de 105 000 € est sans intérêts. Le reste à financer via un prêt classique : 195 000 €.

Impact sur la mensualité : En empruntant 195 000 € sur 20 ans à 3,37 % (taux moyen juin 2026), la mensualité du prêt principal est d’environ 1 120 €. En ajoutant la mensualité PTZ (remboursement du seul capital, sur une durée et un différé selon les revenus), le total reste bien en dessous de ce qu’aurait coûté un emprunt unique de 300 000 €.

Le PTZ augmente donc votre capacité d’achat en allégeant le coût du crédit global — c’est son principal avantage.

Pour aller plus loin sur la capacité d’emprunt, consultez notre guide Quelle capacité d’emprunt selon votre salaire ?

Les erreurs fréquentes à éviter

1. Croire que le PTZ finance tout le projet

Non. C’est un prêt complémentaire : il s’additionne à votre prêt principal, votre apport personnel, et éventuellement d’autres aides. Il ne remplace pas un apport. Pour comprendre combien vous devez prévoir, lisez notre article sur l’apport personnel en 2026.

2. Oublier que la règle des zones s’applique au bien, pas à votre domicile actuel

La zone prise en compte est celle du bien que vous achetez, pas celle où vous habitez aujourd’hui.

3. Penser que “ancien avec travaux” signifie n’importe quelle rénovation

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Un ravalement de façade ou une nouvelle cuisine ne suffisent pas. Il faut un chantier substantiel.

4. Ne pas vérifier ses revenus N-2

Les revenus pris en compte sont ceux de votre avis d’imposition de 2024 (pour un achat en 2026), pas vos revenus actuels. Si vous avez eu une année atypiquement basse ou haute en 2024, cela peut changer votre droit au PTZ.

5. Attendre d’avoir trouvé le bien pour vérifier son éligibilité

Plus tôt vous savez si vous êtes éligible et pour quel montant, mieux vous dimensionnez votre budget de recherche. Une simulation préalable vous évite de viser des biens hors de portée ou, à l’inverse, de vous brider inutilement.

FAQ

Le PTZ est-il accessible si j’achète seul ?

Oui, l’éligibilité ne dépend pas du nombre d’emprunteurs. Les plafonds de revenus et les quotités sont calculés en fonction de la composition du foyer et du coût de l’opération.

Puis-je cumuler le PTZ avec un autre prêt aidé (prêt Action Logement, prêt d’accession sociale…) ?

Oui. Le PTZ est conçu pour être cumulé avec d’autres dispositifs. C’est d’ailleurs tout l’intérêt d’un plan de financement bien structuré : assembler les différentes briques pour minimiser le coût total du crédit.

Le PTZ compte-il dans le calcul du taux d’endettement ?

Oui. Même sans intérêts, le remboursement mensuel du PTZ est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement(qui doit rester sous 35 % de vos revenus, assurance comprise, conformément aux règles HCSF en vigueur). Un courtier peut vous aider à optimiser la durée de remboursement pour limiter cet impact.

Qu’est-ce que la règle HCSF dont on parle souvent ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe les règles prudentielles que les banques doivent respecter. En 2026, ces règles maintiennent un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance incluse) et une durée de prêt maximum de 25 ans (27 ans si les travaux représentent au moins 10 % du coût total). 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles, ce qui laisse une marge pour certains profils solides.

Comment savoir si je suis bien éligible et pour quel montant ?

La façon la plus fiable est de faire calculer votre PTZ dans le cadre d’un plan de financement complet. Le rapport de faisabilité de Certificat Emprunteur le fait gratuitement en quelques minutes, avec un scoring de votre dossier (A, B, C ou D) et une estimation du PTZ auquel vous pouvez prétendre.

Conclusion : le PTZ, un levier concret pour votre premier achat

Le PTZ 2026 est une aide réelle, pas un effet d’annonce. Pour un couple de primo-accédants aux revenus moyens, il peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros empruntés sans intérêts — ce qui allège la mensualité et améliore concrètement la capacité d’achat.

Mais pour en tirer le meilleur parti, encore faut-il savoir exactement à quoi vous avez droit selon votre zone, vos revenus et votre projet. C’est précisément ce que permet le rapport de faisabilité gratuit de Certificat Emprunteur : en 5 minutes, vous obtenez un plan de financement personnalisé avec le calcul de votre PTZ, un scoring de votre dossier et des pistes concrètes pour avancer.

Simulez votre PTZ et votre capacité d’achat gratuitement →

Pour aller plus loin, consultez aussi notre guide complet dédié aux primo-accédants en 2026.

L’article PTZ 2026 : conditions, montant et comment en profiter pour votre premier achat est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

Dans ce guide :

1. Primo-accédant : qui est concerné en 2026 ?
2. Étape 1 — Calculer sa capacité d’emprunt
3. Étape 2 — Constituer son apport
4. Étape 3 — Mobiliser les aides : PTZ et autres
5. Étape 4 — Vérifier son reste à vivre
6. Étape 5 — Préparer un dossier béton
7. Étape 6 — Décrocher le bon taux et la bonne assurance
8. Les erreurs classiques du primo-accédant
9. FAQ

Primo-accédant : qui est concerné en 2026 ?

Le statut de primo-accédant désigne toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce délai est important : si vous avez vendu votre logement il y a plus de deux ans, vous retrouvez ce statut.

Ce statut ouvre l’accès à des dispositifs d’aide spécifiqUE, notamment le PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui peuvent peser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le financement de votre projet. Il n’est donc pas anodin de vérifier votre éligibilité avant de commencer vos recherches.

En 2026, les primo-accédants représentent toujours la majorité des nouveaux acheteurs. Mais le contexte a changé : les banques demandent davantage d’apport qu’avant, les règles fixées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière, le régulateur bancaire qui encadre les conditions d’octroi de crédit) sont strictement appliquées, et les taux, bien qu’en repli par rapport à 2023-2024, restent significatifs. Autant de raisons de bien préparer son dossier.

Étape 1 — Calculer sa capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter compte tenu de vos revenus et de vos charges. C’est le premier chiffre à connaître, avant même de visiter quoi que ce soit.

La règle des 35 %

Le HCSF impose que votre taux d’endettement c’est-à-dire la part de vos revenus nets mensuels consacrée au remboursement de tous vos crédits (immobilier + consommation + auto), assurance emprunteur comprise ne dépasse pas 35 %. Les banques peuvent déroger à cette règle dans 20 % des dossiers, mais ne comptez pas dessus comme point de départ.

Exemple concret. Sophie et Thomas, 32 et 35 ans, ont des revenus nets cumulés de 4 800 €/mois. Ils n’ont aucun crédit en cours.

• Mensualité maximale autorisée : 4 800 × 35 % = 1 680 €/mois
• À 3,37 % sur 20 ans (taux moyen juin 2026), cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 270 000 €

Si Sophie et Thomas ont un prêt voiture à 250 €/mois, leur mensualité disponible pour le crédit immobilier tombe à 1 430 €, soit une capacité d’environ 230 000 €. Chaque charge existante réduit mécaniquement votre enveloppe.

Calculez votre mensualité maximale et le capital correspondant en quelques secondes avec notre calculette mensualité.

Pour une analyse personnalisée (revenus, charges, situation, durée), consultez notre article dédié : Capacité d’emprunt selon votre salaire.

Étape 2 — Constituer son apport personnel

L’apport personnel est la somme que vous injectez dans le projet avec vos propres fonds, sans l’emprunter. En 2026, les banques demandent généralement entre 15 et 20 % du prix d’achat contre 10 % avant 2022. Cette hausse s’explique par la volonté des établissements de limiter leur risque dans un contexte de taux plus élevés.

À quoi sert l’apport ?

Il sert d’abord à couvrir les frais annexes qui ne sont jamais financés par le crédit :

• Frais de notaire : environ 7-8 % du prix dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf. Pour un appartement à 280 000 € dans l’ancien, comptez entre 19 600 € et 22 400 € de frais de notaire.
• Frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire) : 1 à 2 % du montant emprunté.
• Frais de dossier bancaire : quelques centaines d’euros selon les banques.

Estimez précisément ces frais avec notre calculette frais de notaire et de garantie.

D’où vient l’apport ?

Les sources les plus courantes : épargne personnelle (livret A, LDDS, PEL), donation familiale, déblocage d’épargne salariale (PEE, PERCO). Dans certains cas, il est possible d’emprunter avec peu ou pas d’apport. C’est plus rare mais pas impossible, notamment pour des profils très solides. Voir notre article Emprunter sans apport en 2026.

Pour planifier votre épargne et projeter votre apport dans le temps, utilisez notre calculette épargne.

Retrouvez tous les détails sur les stratégies pour constituer un apport dans notre article dédié : Apport personnel 2026 : sources, montant, stratégies.

Étape 3 — Mobiliser les aides : PTZ et autres

Le PTZ 2026, une aide significative

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt sans intérêts, accordé par l’État aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour financer une partie de leur achat. En 2026, il a été élargi et reconfiguré :

• Disponible sur toute la France (plus de zonage exclusif).
• En zone tendue : réservé au neuf collectif (appartements en immeubles).
• En zones B2 et C : accessible à l’achat dans l’ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Quotité : jusqu’à 50 % du montant de l’opération pour les revenus les plus modestes.
• Montant maximum : 180 000 € pour un logement neuf, 132 000 € pour un logement ancien avec travaux.
• Réservé aux primo-accédants uniquement.

Pour Sophie et Thomas, si leur projet de 300 000 € porte sur un appartement neuf en zone tendue, ils peuvent potentiellement obtenir un PTZ allant jusqu’à 150 000 € (50 % × 300 000 €), sous réserve de conditions de revenus. C’est un levier très puissant qui réduit mécaniquement leur mensualité ou la durée de remboursement.

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Pour tout savoir sur les conditions exactes, montants et plafonds de ressources : PTZ 2026 : conditions, montants, zones.

Les autres aides à ne pas négliger

• PAS (Prêt d’Accession Sociale) : taux plafonné pour les revenus modestes.
• Prêt Action Logement (ex-1 % patronal) : pour les salariés d’entreprises de plus de 10 salariés.
• Prêts des collectivités locales : certaines régions, départements ou communes proposent des aides complémentaires.

Étape 4 — Vérifier son reste à vivre

Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste chaque mois après avoir payé votre mensualité de crédit et vos autres charges fixes. C’est le deuxième critère clé des banques après le taux d’endettement et il est souvent sous-estimé par les primo-accédants.

Les repères en vigueur en 2026 :

• ~800 €/mois par adulte seul
• ~1 000 €/mois pour un couple
• +300 €/mois par enfant à charge

Exemple. Sophie et Thomas (sans enfant) avec 4 800 € de revenus et une mensualité de 1 500 € : leur reste à vivre est de 3 300 €. Bien au-dessus du seuil de 1 000 €. Si leur mensualité montait à 1 680 €, leur reste à vivre serait de 3 120 €.

Comprendre ce critère permet d’anticiper l’analyse de la banque : Reste à vivre et crédit immobilier.

Étape 5 — Préparer un dossier béton

Un dossier bien préparé, c’est la différence entre une réponse bancaire en 10 jours et une relance sans fin. Voici les éléments incontournables :

Pièces d’identité et situation personnelle

• Carte nationale d’identité ou passeport (des deux co-emprunteurs si achat en couple)
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois

Revenus et situation professionnelle

• 3 derniers bulletins de salaire
• 2 derniers avis d’imposition
• Contrat de travail (CDI, CDD, indépendant : 3 derniers bilans)

Situation financière

• 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires
• Justificatifs d’épargne (livrets, PEL, assurance-vie)
• Tableaux d’amortissement des crédits en cours

Le projet

• Compromis de vente ou avant-contrat signé (ou à défaut, estimation du bien visé)
• Devis travaux si concerné

Soignez vos comptes les 3 mois précédant votre demande

Les banques examinent vos relevés de compte de près. Des découverts fréquents, des jeux en ligne ou des virements inexpliqués vers des tiers créent de la méfiance. Trois mois de comptes “propres” sans découvert, avec une épargne régulière visible renforcent considérablement votre dossier.

Étape 6 — Décrocher le bon taux et la bonne assurance

Les taux en juin 2026

À titre indicatif, les taux moyens pratiqués en juin 2026 sont :

• 3,20 % sur 15 ans
• 3,37 % sur 20 ans
• 3,48 % sur 25 ans

Ces taux varient selon votre profil, votre apport, votre banque et la durée choisie. Un courtier négocie souvent 0,10 à 0,30 point en dessous des barèmes affichés.

L’assurance emprunteur : un levier souvent ignoré

L’ADI (Assurance Décès Invalidité), aussi appelée assurance emprunteur, est exigée par toutes les banques. Elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son coût représente en moyenne 0,30 % par an du capital emprunté, soit environ 75 €/mois pour un emprunt de 250 000 €.

La loi Lemoine (en vigueur) vous permet de changer d’assurance à tout moment, sans frais, pour peu que les garanties du nouveau contrat soient au moins équivalentes à celles imposées par votre banque. C’est la délégation d’assurance : en souscrivant auprès d’un assureur externe plutôt qu’à la banque prêteuse, vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.

Comparez les offres et estimez votre économie potentielle : Comparateur assurance emprunteur.

Pour aller plus loin : Assurance emprunteur moins cher en 2026 : mode d’emploi.

Les erreurs classiques du primo-accédant

1. Visiter avant de connaître son budget. Tomber amoureux d’un bien à 380 000 € quand votre capacité est de 280 000 € est décourageant et chronophage. Commencez toujours par la simulation.

2. Oublier les frais annexes dans le calcul. Frais de notaire, garantie, dossier, déménagement, travaux imprévus… Ces postes représentent souvent 12-15 % du prix du bien. Ne les découvrez pas au moment du financement.

3. Faire des achats à crédit dans les 6 mois avant la demande. Un crédit voiture ou un crédit conso souscrit juste avant réduit mécaniquement votre capacité d’emprunt immobilier.

4. Négliger le PTZ par méconnaissance. Beaucoup de primo-accédants passent à côté de dizaines de milliers d’euros d’aide simplement parce qu’ils ne savent pas qu’ils y ont droit, ou ne vérifient pas les conditions exactes.

5. Accepter l’assurance bancaire sans comparer. Signer l’assurance proposée par votre banque sans regarder ailleurs peut vous coûter 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.

6. Attendre le “bon moment” indéfiniment. La question d’acheter maintenant ou d’attendre mérite une analyse sérieuse basée sur votre situation. Notre article vous aide à y répondre : Acheter maintenant ou attendre en 2026 ?

FAQ

Qu’est-ce qu’un primo-accédant exactement ?

C’est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut ouvre l’accès au PTZ et à certaines aides locales. Il ne dépend pas du fait d’avoir déjà été propriétaire dans le passé, mais d’une fenêtre de deux ans.

Quel apport faut-il avoir pour acheter en 2026 ?

Les banques demandent généralement entre 15 et 20 % du prix d’achat. Cet apport couvre d’abord les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien) et de garantie, avant de venir en déduction du montant emprunté. Avec un projet à 280 000 €, prévoyez entre 42 000 et 56 000 € d’apport.

Peut-on emprunter à 35 ans sans CDI ?

Oui, mais le dossier demande plus de préparation. Les banques acceptent les CDD ancienneté, professions libérales avec 3 bilans solides, ou fonctionnaires. Les revenus variables sont pris en compte à hauteur d’une moyenne sur 3 ans. Un co-emprunteur en CDI renforce significativement le dossier.

Le PTZ se cumule-t-il avec un crédit classique ?

Oui. Le PTZ est un prêt complémentaire : il finance une partie du projet, le crédit immobilier classique couvre le reste. Les deux remboursements peuvent être lissés pour aboutir à une mensualité unique. Le PTZ peut aussi inclure un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon vos revenus.

Combien de banques faut-il contacter ?

En théorie, plus vous en consultez, plus vous avez de chances de négocier. En pratique, comparer 3 à 5 établissements couvre l’essentiel du marché. Un courtier réalise ce travail à votre place et connaît les grilles de chaque banque — c’est particulièrement utile pour les profils atypiques.

Combien de temps prend une demande de prêt immobilier ?

De la constitution du dossier à l’offre de prêt signée, comptez en moyenne 45 à 60 jours. Le délai légal de réflexion entre la réception de l’offre et votre signature est de 10 jours incompressibles. Anticipez ces délais par rapport à votre date de signature prévue chez le notaire.

Prêt à lancer votre projet ?

Vous avez maintenant une vision claire des six étapes qui mènent à votre premier achat. La prochaine action concrète : connaître votre faisabilité réelle avant de visiter quoi que ce soit.

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Article rédigé par Mathieu Dupuy, courtier en crédit immobilier (COBSP) et assurance (COA), inscrit à l’ORIAS, ex-analyste crédit Crédit Agricole. Chiffres et taux à jour de juin 2026.

L’article Primo-accédant 2026 : le guide complet pour réussir votre premier achat immobilier est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

Cet article vous donne la méthode complète, les chiffres à jour pour mai 2026, et des exemples concrets selon votre niveau de revenus. À la fin, vous saurez calculer votre enveloppe d’achat en cinq minutes, et identifier les leviers qui peuvent l’augmenter.

La réponse courte, pour les pressés

En 2026, avec un salaire net de 3 000 € par mois et sans crédit en cours, vous pouvez emprunter environ 195 000 € sur 25 ans. Avec un apport de 20 000 € pour couvrir les frais, cela vous permet d’acheter un bien autour de 195 000 €.

Avec 5 000 € net, c’est environ 325 000 €. Avec 2 000 € net, environ 130 000 €.

Ces montants supposent un taux d’intérêt de 3,50 % (taux moyen 25 ans en mai 2026), une assurance emprunteur à 0,30 %, et un endettement plafonné à 35 % conformément aux règles HCSF en vigueur.

Pour comprendre comment ces chiffres se calculent et comment les ajuster à votre situation précise, lisez la suite. C’est plus simple que vous ne le pensez.

Comprendre comment se calcule votre capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt repose sur trois variables : vos revenus, vos charges fixes, et la durée que vous choisissez pour rembourser.

Première règle : le taux d’endettement à 35 %

Depuis 2019 et confirmé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) en 2026, les banques ne peuvent pas accorder un crédit si vos mensualités (incluant l’assurance) dépassent 35 % de vos revenus nets.

Concrètement, si vous gagnez 3 000 € par mois, vos mensualités maximales sont de :

3 000 × 35 % = 1 050 €/mois

Si vous avez déjà un crédit en cours (par exemple 200 €/mois pour une voiture), il faut le déduire :

1 050 − 200 = 850 €/mois disponibles pour votre futur crédit immobilier.

Deuxième règle : la durée maximale de 25 ans

Toujours selon les règles HCSF, la durée d’un crédit immobilier est plafonnée à 25 ans (ou 27 ans si vous achetez du neuf ou de l’ancien avec travaux importants).

Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible, donc plus vous pouvez emprunter. Mais le coût total du crédit augmente. Nous y reviendrons.

Troisième règle : les taux du moment

En mai 2026, les taux moyens du crédit immobilier sont les suivants :

• Sur 15 ans : environ 3,20 %
• Sur 20 ans : environ 3,40 %
• Sur 25 ans : environ 3,50 %

À ces taux, il faut ajouter l’assurance emprunteur (souvent appelée ADI), qui coûte en moyenne 0,30 % du capital emprunté par an. Pour un emprunt de 200 000 €, cela représente environ 50 €/mois en plus.

Le calcul concret : combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Voici un tableau qui croise votre niveau de revenus net mensuel avec votre capacité d’emprunt approximative sur 25 ans, sans aucun crédit en cours, au taux de 3,50 % + assurance.

Ce tableau est un point de départ. Votre capacité réelle peut être supérieure (si vous avez un apport important, peu de charges, et un profil stable) ou inférieure (si vous avez un crédit en cours, un saut de charge important, ou une profession à risque).

Comment ces chiffres changent si vous êtes en couple

En couple, les revenus se cumulent. Mais attention, deux subtilités à connaître :

• Les revenus du conjoint en CDD ou en intérim sont souvent moins valorisés, voire exclus, par certaines banques.
• Si vous êtes pacsés ou mariés, la banque considère vos finances comme un tout. Si vous êtes en union libre, vous pouvez emprunter chacun de votre côté, ce qui peut être un levier dans certains cas.

Exemple : un couple à 5 000 € de revenus cumulés peut emprunter environ 325 000 € à deux. Un foyer monoparental à 5 000 € peut emprunter le même montant, mais avec un reste à vivre plus serré si la famille compte des enfants. C’est ce qu’on appelle le reste à vivre, et c’est le second critère que regardent les banques.

Le reste à vivre, le critère caché qui fait la différence

Le taux d’endettement à 35 % est une porte. Mais derrière cette porte, il y a un couloir : le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste pour vivre une fois la mensualité et les charges fixes payées.

Chaque banque a son propre seuil interne, généralement basé sur la composition du foyer :

• 1 adulte seul : 800 à 1 000 €
• Couple sans enfant : 1 100 à 1 200 €
• Couple + 1 enfant : 1 200 à 1 500 €
• Couple + 2 enfants : 1500 à 1 800 €

Si votre reste à vivre est en dessous de ces seuils, votre dossier peut être refusé même avec un endettement de 33 %. C’est pour cela que deux dossiers identiques sur le papier peuvent recevoir des verdicts opposés.

L’apport personnel, levier majeur

L’apport personnel n’augmente pas votre capacité d’emprunt directement, mais il change radicalement votre enveloppe d’achat totale.

Pour un projet dans l’ancien, comptez environ 10 % de frais (notaire, garantie, dossier). Pour du neuf, 3 à 4 %.

Exemple : si vous pouvez emprunter 200 000 €, votre enveloppe réelle est de :

• Sans apport : 200 000 € de prêt − 20 000 € de frais = 180 000 € pour le bien.
• Avec 20 000 € d’apport : 200 000 € de prêt + 20 000 € d’apport = 220 000 € à investir, ce qui couvre les 200 000 € de bien + les 20 000 € de frais.
• Avec 50 000 € d’apport : 200 000 € de prêt + 50 000 € d’apport = 250 000 €, donc un bien de 230 000 € couvert + frais inclus.

Plus important encore : un apport élevé rassure la banque, vous fait obtenir un meilleur taux, et vous rend parfois éligible aux 20 % de dérogations HCSF qui permettent parfois de dépasser légèrement le plafond de 35 %.

Les pièges à éviter quand on calcule sa capacité

Piège 1 — Oublier les crédits existants

Crédit auto, leasing, LOA, crédit conso, même petit, sont déduits de votre capacité d’emprunt. Pensez à les intégrer dès le départ.

Piège 2 — Surévaluer ses revenus

Les banques retiennent vos revenus nets après impôts des 12 derniers mois. Pas le revenu brut, pas le revenu projeté. Si vous attendez une augmentation, elle ne comptera qu’une fois actée.

Piège 3 — Ignorer le saut de charge

Passer brutalement d’un loyer de 600 € à une mensualité de 1 200 € peut inquiéter la banque, même si l’endettement est conforme. Le saut de charge est un critère scruté de près en 2026.

Piège 4 — Ne pas anticiper les charges du logement

La mensualité n’est pas tout. Une copropriété à 200 € de charges, c’est 200 € de moins dans votre budget mensuel après emménagement. Une banque expérimentée le note.

Foire aux questions

Puis-je emprunter sans apport en 2026 ?

Oui, c’est possible mais difficile. Quelques banques acceptent encore les dossiers à 100 % financés, à condition d’un profil très stable (fonctionnaire, cadre en CDI ancien) et d’une épargne résiduelle. Comptez un taux légèrement supérieur.

Mon CDD compte-t-il dans le calcul ?

Pas chez la majorité des banques. Les revenus en CDD ou en intérim sont généralement exclus, sauf cas particuliers (intermittents du spectacle confirmés, CDD reconduit systématiquement depuis 2-3 ans, etc.).

Puis-je dépasser 35 % d’endettement ?

Oui, dans le cadre des 20 % de dérogations que les banques peuvent accorder. Profils privilégiés : primo-accédants en zone tendue, dossiers avec apport élevé, professions à très faible risque.

Le PTZ change-t-il ma capacité ?

Oui. Le Prêt à Taux Zéro vient en complément d’un prêt classique, sans intérêts, ce qui réduit votre mensualité globale et donc augmente votre capacité d’achat. Les plafonds PTZ 2026 ont été revalorisés.

Combien de temps mon calcul est-il valable ?

Les taux bougent. Refaites une simulation tous les trois mois pendant votre recherche, et systématiquement avant de signer un compromis.

Et après : passer à l’étape suivante

Maintenant que vous connaissez votre capacité d’emprunt approximative, vous pouvez :

1. Affiner votre simulation avec un outil gratuit qui prend en compte votre situation précise (charges, patrimoine, ancienneté). C’est ce que fait Certificat Emprunteur en moins de 5 minutes.
2. Préparer votre dossier : 3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition N-1 et N-2, relevés de compte des 3 derniers mois, justificatif d’épargne, échéanciers de crédits en cours.
3. Commencer à visiter dans la fourchette de prix correspondant à votre capacité, plus ou moins 10 %.

Obtenez gratuitement votre rapport de faisabilité en 5 minutes. Notre outil vous donne votre capacité réelle d’emprunt, votre scoring de dossier (A à D), et les conseils précis pour optimiser votre projet.

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Article mis à jour le 26 mai 2026. Taux et règles HCSF en vigueur à cette date. Les chiffres présentés sont des estimations ; votre situation personnelle peut amener à des résultats différents.

L’article Capacité d’emprunt 2026 : combien puis-je emprunter avec X € de salaire ? est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou de votre premier appartement, vous êtes contraints de souscrire une assurance emprunteur. Il s’agit d’un garde-fou qui permettra à votre foyer de ne pas avoir à régler votre crédit dans certains cas précis (chômage, maladie, handicap, décès, etc.).

S’il est en règle générale de bon ton de choisir l’assurance emprunteur de l’organisme bancaire prêteur, sachez qu’il ne s’agit en réalité pas d’une obligation. Vous avez la liberté de sélectionner un autre assureur. Mettre en concurrence les organismes d’assurance, ou simplement comparer les conditions peut souvent faire la différence dans le montage de votre projet immobilier.

Bien entendu, toute possibilité de négociation n’est pas perdue si vous avez déjà souscrit à une assurance emprunteur. Il est en effet chose courante que de renégocier avec votre assureur, et parfois même de changer pour une offre plus intéressante chez la concurrence. Cette pratique peut vous permettre d’abaisser sensiblement cette charge mensuelle. Une contrainte reste cependant à noter : vous ne pouvez pas sélectionner une assurance proposant moins de protection que celle dont vous disposez aujourd’hui.

Quand puis-je changer d’assurance emprunteur ?

Avant le mois de septembre 2022, vous étiez contraints d’attendre la date anniversaire de la souscription de votre assurance pour pouvoir envisager d’en changer. Ce n’est d’aujourd’hui plus le cas, et plus rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence à votre guise.

Quels sont les autres changements apportés par la loi Lemoine ?

Depuis cette année, un duo de directives apporté par la loi Lemoine vous permet de profiter plus simplement des différentes assurances de prêt immobilier disponibles sur le marché.

1. Vous avez la santé fragile ? Oubliez les questionnaires médicaux !

Auparavant, lors de la souscription d’une assurance de prêt immobilier, l’organisme assureur vous demandait de vous plier à un questionnaire médical, et pouvait même exiger que vous vous soumettiez à des examens de santé. Cette intrusion dans votre vie privée avait pour objectif de récolter des d’informations sur votre santé, et ainsi déterminer si vous étiez un client à risque ou non. En effet, une personne diabétique ou atteinte d’une maladie grave est une personne plus risquée à assurer.

C’était donc la double peine pour les personnes à la santé fragile, car le coût de leur assurance emprunteur pouvait exploser alors que leur maladie pouvait d’ores et déjà avoir un impact financier sur leur budget.

Heureusement, l’assureur n’a plus le droit de vous imposer un questionnaire de santé si le crédit que vous souhaitez contracter se termine avant vos 60 ans et que votre encours cumulé de crédits assurés ne dépasse pas 200 000 € (par assuré).

2. Élargissement du droit à l’oubli

Autre évolution notable sur le marché de l’assurance emprunteur, l’extension du droit à l’oubli pour les personnes ayant été atteinte d’un cancer.

Auparavant, vous deviez signaler votre cancer s’il avait été guéri il y a moins de 10 ans. Aujourd’hui, vous n’avez plus à annoncer avoir eu un cancer s’il a été soigné il y a plus de 5 ans. À noter également que cette disposition vous également pour les anciens patients atteints d’une hépatite C.

Focus sur la délégation d’assurance

Si vous décidez, lors de l’achat de votre bien immobilier, de contracter une assurance de prêt immobilier qui n’est pas celle de la banque prêteuse, alors vous réalisez une délégation d’assurance.

Comme vu précédemment, si l’assurance que vous choisissez comporte les mêmes garanties, ou des garanties supérieures à celle de l’organisme de prêt, vous êtes en droit de la sélectionner. Il est important de noter que votre banque devra maintenir les conditions du prêt identiques à celles proposées en premier lieu.

À quel moment réaliser une délégation d’assurance ?

La délégation d’assurance de prêt peut se faire au moment de la signature du crédit immobilier, en tant que première assurance emprunteur. Mais il est toujours possible d’en changer plus tard. Notez que déléguer une assurance emprunteur peut vous faire économiser jusqu’à la moitié de son coût.

Pour tirer le meilleur parti de la loi Lemoine et faire des économies, profitez de notre comparateur d’assurance de prêt gratuit, ou de notre calculette de crédit immobilier  !

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Quelles sont les nouvelles consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière concernant votre prêt immobilier ?

Cet organisme produit des recommandations depuis 2020. Son objectif est de réguler de manière plus efficace les critères d’obtention de crédit immobilier. Depuis le début de cette année, ces consignes deviennent contraignantes pour les organismes bancaires.

 Voici les deux principales consignes du HCSF :

• Aucun taux d’effort de plus de 35 % assurance emprunteur incluse
• Durée de vie maximum du crédit : 25 ans avec différé de 2 ans maximum

Est-il possible de profiter d’une dérogation ?

Selon la CNIL, le droit au crédit n’est pas un droit fondamental. Cela signifie qu’il peut vous être refusé si vous ne remplissez pas les conditions requises. La banque peut décider de valider ou non votre demande d’emprunt immobilier selon ses critères et ceux que lui impose le HCSF.

Les directives de cet organisme sont juridiquement contraignantes depuis début 2022. Cela signifie que les organismes bancaires disposent de moins de marge de manœuvre pour valider les demandes d’emprunt.

Malgré tout, le Haut Conseil de stabilité financière permet aux organismes bancaires d’exercer des dérogations à hauteur de 20 % des dossiers emprunts immobiliers validés. Notez cependant que cette dérogation est en priorité réservée aux primo-accédants (acquisition d’une première résidence principale). Il y a par ailleurs fort à parier que seuls les clients importants et fidèles de l’organisme bancaire pourront en profiter.

Ainsi, la simulation de votre prêt immobilier est essentielle si vous comptez maximiser les chances d’obtenir un avis favorable, dans un contexte ou les recommandations du HCSF sont de plus en plus dures.

La calculette de prêt immobilier vous permet de savoir si votre dossier de crédit a des chances d’aboutir.

Commencer un projet d’emprunt immobilier est une tâche ardue et de longue haleine. Il est essentiel de savoir rapidement s’il a une chance d’être validé par votre banque avant de vous lancer. Certificat Emprunteur vous propose une calculette de prêt immobilier gratuite qui vous permet d’avoir un avis objectif et fiable en 5 minutes.

La calculette financière, une étape indispensable de votre projet immobilier.

Quel que soit votre profil, notre outil de calcul de prêt immobilier saura évaluer votre situation de manière objective et efficace. Vous profiterez d’une série de conseils et de points de vigilance à travailler pour optimiser votre dossier. Si vous cherchez à acquérir votre premier bien, si vous êtes déjà un investisseur immobilier chevronné, que vous souhaitez faire construire sur plan ou plutôt investir dans un bel immeuble ancien, la calculette de prêt immobilier certificat emprunteur saura vous aider à atteindre vos objectifs.

Notre outil de simulation d’emprunt gratuit prend en compte vos charges, vos revenus et tous les critères essentiels pour définir la viabilité d’un dossier de crédit immobilier. Si le résultat de votre analyse gratuite vous intrigue et si vous souhaitez aller plus loin, un courtier en prêt immobilier expert sera prêt à la décortiquer gratuitement avec vous.

Les recommandations HCSF, une barrière pas si infranchissable !

Certes, ces critères peuvent empêcher certains emprunteurs à la santé financière fragile d’obtenir un prêt immobilier de leur banque. Il est évident que l’acquéreur est en partie soumis aux directives de l’État et au bon vouloir des banques. Notre outil de calcul de prêt immobilier a pour objectif de rendre plus clair les différents leviers activables pour optimiser les chances d’obtenir un prêt, et ainsi d’accéder à la propriété.

Si le climat est encore propice aux investissements financiers, il vaut mieux ne pas perdre de temps, car le taux d’usure connait plusieurs baisses consécutives. Cela peut bloquer certains dossiers fragiles puisque les taux d’emprunt qui leur seront proposés par la banque seront supérieurs à ceux du taux d’usure, entrainant le rejet du dossier. Il s’agit une raison supplémentaire pour bien simuler votre capacité d’emprunt immobilier et détecter les leviers d’optimisation disponibles.

L’article Respectez les recommandations du HCSF avec notre calculette de prêt immobilier est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

• Qu’est-ce que le taux d’usure ?
• Pourquoi le taux d’usure peut-il bloquer mon emprunt ?
• Comment limiter les refus de crédit avec une calculette de prêt immobilier ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Lorsque votre banque envisage de vous accorder un crédit, elle vous propose un taux d’intérêt en fonction de votre profil grâce à un calculateur de prêt immobilier. Cependant, le taux proposé par les organismes financiers ne peut pas excéder un plafond fixé par l’État, c’est ce que l’on appelle le taux d’usure.

Mis à jour régulièrement, le taux d’usure est calculé sur la moyenne des derniers taux proposés par les banques aux acquéreurs sur les 3 derniers mois. Si l’objectif du taux d’usure et de fournir une protection à l’acquéreur, le taux d’usure se révèle parfois une contrainte qui peut faire tomber à l’eau l’obtention de votre crédit immobilier.

Étant donné que l’assurance de prêt fait partie de ce calcul de prêt immobilier, les consommateurs âges de 50 ans et plus rencontrent en règle générale plus de difficultés avec le taux d’usure.

Toutefois, l’assurance emprunteur n’est pas le seul frais entrant dans le calcul du taux d’usure. Les frais de dossier, les frais de courtage, ceux relatifs à l’ouverture d’un compte bancaire et les garanties obligatoires sont également pris en compte.

Aujourd’hui, à combien s’élève le taux d’usure ?

Plutôt que de vous donner un chiffre à un instant T qui sera obsolète dans 3 mois, nous vous conseillons de vous rendre sur la page de la Banque de France sur les taux d’usure, qui les tient à jour. Notez bien que lorsque l’on parle du taux d’usure, il s’agit d’un abus de langage. En réalité, il y a plusieurs taux d’usure appliqués selon la nature du prêt immobilier et de sa durée.

Après calcul du taux d’emprunt, mon crédit est bloqué !

Dans un premier temps, renseignez-vous sur le montant du taux d’usure actuel, afin d’avoir une idée du chemin qu’il vous reste à parcourir.

​Le taux d’usure est une barrière infranchissable, même si le taux d’intérêt proposé par une banque n’est supérieur que d’un dixième au taux d’usure en vigueur, votre crédit sera rejeté. Dans ce cas, solution évidente serait que l’organisme bancaire accepte de réduire votre taux pour qu’il passe sous le sous taux d’usure. Ce n’est malheureusement pas aussi simple, car votre banque est soumise à sa propre calculette de prêt immobilier. Cette dernière ajuste les taux de manière mensuelle tandis que, comme nous l’avons vu, le taux d’usure est défini au trimestre. Il suffit que les taux sur le marché gonflent rapidement, et ce sont de nombreux dossiers qui passent à la trappe.

Le principal levier d’action pour permettre à votre demande de crédit immobilier de passer le blocage du taux d’usure, d’optimiser votre assurance emprunteur. Négociez avec la banque, faites appel à un courtier ou utilisez notre comparateur d’assurances afin de faire des économies et faire mécaniquement baisser votre taux.

Dossier bloqué par le taux d’usure ? Les meilleures solutions à votre disposition.

Comme nous l’avons vu précédemment, l’ensemble des frais de votre dossier entre dans le calcul de votre taux d’intérêt. C’est donc de fait votre meilleure chance de débloquer votre projet immobilier.

1. Négocier avec la banque pour baisser le taux d’emprunt (nous avons vu ci-avant que c’était parfois  compliqué)
2. Également vu plus haut, négocier et changer d’assurance emprunteur pour limiter le poids de cette charge dans le calcul de prêt.
3. Sacrifier une partie de la quotité de votre assurance, en la descendant à 75 ou 50 %
4. Économiser sur certains des conditions de l’assurance emprunteur, tel que le délai de prise en charge en cas d’arrêt.
5. Étirer de 5 ou 10 ans la durée de remboursement de votre crédit immobilier, les taux d’usure ne sont pas les mêmes selon la durée du prêt.
6. Il est possible de travailler de concert avec votre courtier pour que ses frais n’entrent pas dans le calcul du crédit immobilier.
7. Négocier l’exonération partielle ou totale des frais de dossier avec votre organisme bancaire.
8. Dernière option, la plus hasardeuse, patienter jusqu’à la fin du trimestre pour voir si les taux d’usure sont à la hausse ou à la baisse.

Comme souvent quand il s’agit de crédit immobilier, faire appel à un courtier peut s’avérer la meilleure solution. Ce dernier étant un expert de calcul de prêt, il sera en mesure d’optimiser votre dossier pour qu’il passe sous la barre fatidique du taux d’usure.

Certificat Emprunteur vous propose une calculette de prêt immobilier gratuite que vous pouvez utiliser afin de préparer un rendez-vous avec votre banque ou votre courtier.

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