La réponse courte

Pour la banque, un couple PACSé ou en concubinage est analysé comme un foyer : les deux revenus sont additionnés, l’endettement est calculé sur l’ensemble, et vous serez tous les deux solidaires du remboursement.

Côté juridique, en revanche, tout se joue dans l’acte notarié : les quotes-parts (50/50 par défaut, ou proportionnelles à l’apport de chacun), l’assurance emprunteur choisie et les documents de protection (testament, convention d’indivision) déterminent qui possède quoi, et qui hérite de quoi en cas de coup dur.

PACS ou concubinage : deux réalités juridiques très différentes

Aux yeux du banquier, la différence entre pacsé et concubin est faible. Aux yeux du notaire et du fisc, elle est majeure.

Le PACS, par défaut, place les partenaires en régime de séparation de biens. Chacun reste propriétaire de ce qu’il achète, y compris le bien immobilier acquis à deux, à hauteur de sa quote-part inscrite dans l’acte. Vous pouvez toutefois choisir un régime d’indivision : les biens acquis pendant le PACS appartiennent alors à 50/50, quel que soit l’apport réel.

Le PACS apporte aussi un avantage fiscal important en cas de décès : le partenaire survivant est exonéré de droits de succession, comme un conjoint marié (Code général des impôts, art. 796-0 bis). Depuis 2007, aucune fiscalité successorale ne s’applique entre pacsés. Mais attention : cet avantage ne joue que si un testament désigne le partenaire comme héritier. Sans testament, le partenaire pacsé n’hérite de rien légalement.

Le concubinage n’offre aucune protection légale automatique. En cas de décès, le concubin survivant n’est pas héritier. Pire : s’il figure comme légataire dans un testament, il est taxé à 60 % au titre des droits de succession, comme un tiers étranger. Sans testament et sans mesure préparatoire (assurance-vie, tontine, SCI), la famille du défunt récupère sa part.

L’achat en indivision : quotes-parts et acte notarié

Sauf montage particulier (SCI par exemple), un couple non marié qui achète ensemble achète en indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil.

Par défaut, l’acte notarié inscrit une répartition 50/50. C’est la solution la plus simple si vous apportez la même somme et remboursez la même mensualité. Mais rien ne vous y oblige : vous pouvez choisir toute autre répartition (60/40, 70/30, 80/20…) tant qu’elle reflète la contribution réelle de chacun.

La règle d’or : la quote-part doit être conforme à la réalité économique.

Si l’un apporte 80 % du financement et que l’acte inscrit malgré tout 50/50, l’administration fiscale peut requalifier la différence en donation déguisée, avec droits à la clé (60 % entre concubins). Le notaire vous aidera à calculer la quote-part cohérente à partir de vos apports respectifs et de votre part du remboursement.

Notre conseil : faites le calcul à froid, sans affect. Additionnez apport personnel de chacun + part estimée du remboursement mensuel sur la durée. La proportion obtenue est votre quote-part cible.

Ce que la banque regarde chez un couple non marié

Vous êtes co-emprunteurs. Concrètement :

• Revenus additionnés. Les deux salaires nets entrent dans le calcul d’endettement.
• Charges du foyer additionnées. Crédits en cours, pensions versées, tout est cumulé.
• Taux d’endettement calculé sur l’ensemble. Plafond de 35 % (règle HCSF).
• Clause de solidarité obligatoire. Vous êtes tous les deux tenus au remboursement de la totalité du prêt. Si l’un cesse de payer, la banque peut réclamer 100 % à l’autre.
• Reste à vivre évalué comme un foyer.

Le PACS peut être demandé par la banque à titre d’information, mais il ne conditionne pas l’accord.

L’assurance emprunteur : quelles quotités choisir

La quotité, c’est le pourcentage du capital assuré sur chaque tête. La somme des deux doit couvrir au moins 100 %, et peut aller jusqu’à 200 %.

• 50 / 50 : si l’un des deux décède, l’assurance rembourse la moitié du capital restant dû. L’autre continue de payer sa part.
• 100 / 100 : si l’un des deux décède, l’assurance rembourse la totalité. Le survivant se retrouve propriétaire sans dette. Protection maximale mais coût plus élevé.
• Proportionnel aux revenus (par exemple 70 / 30) : logique si les revenus sont très déséquilibrés.

Pour un jeune couple sans grosse épargne à côté, le 100 / 100 apporte une vraie tranquillité d’esprit et se négocie souvent sans surcoût excessif en déléguant l’assurance.

Se protéger en cas de décès ou de séparation

En cas de décès, sans mesure prise, le survivant pacsé n’hérite pas du logement, et le concubin encore moins. La part du défunt revient à ses héritiers légaux.

Trois outils à combiner :

1. Testament : indispensable pour désigner le partenaire ou le concubin comme légataire.
2. Assurance-vie croisée : chacun désigne l’autre comme bénéficiaire.
3. Clause de tontine ou SCI : montages plus techniques, à étudier avec un notaire.

En cas de séparation, l’indivision devient rapidement pesante. Deux options :

• L’un rachète la part de l’autre (soulte), souvent en refinançant le prêt à son seul nom.
• On vend le bien et on partage le prix selon les quotes-parts inscrites dans l’acte.

Une convention d’indivision, signée devant notaire au moment de l’achat, peut fixer les règles à l’avance : durée, majorité qualifiée pour vendre, gestion des impayés.

Cas pratique : couple pacsé, projet à 300 000 €

Julie et Thomas, tous deux 32 ans, pacsés. Revenus cumulés : 5 000 €/mois (3 000 € pour Julie, 2 000 € pour Thomas). Apport : 40 000 € (30 000 € par Julie, 10 000 € par Thomas). Projet : 300 000 € en résidence principale, sur 25 ans.

Ce qu’ils décident, sur conseil du notaire :

• Quote-part dans l’acte : environ 60 % pour Julie, 40 % pour Thomas.
• Assurance emprunteur : quotités 100 / 100, en délégation, pour se protéger mutuellement.
• Testament : chacun rédige un testament olographe désignant l’autre comme légataire. Coût : zéro.
• Convention d’indivision : signée devant notaire, elle prévoit qu’en cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre dans un délai de 6 mois avant mise en vente.

Résultat : dossier solide côté banque (endettement à 32 %, reste à vivre autour de 3 400 €), couple réellement protégé si la vie prend un tournant imprévu.

FAQ

Peut-on acheter avec des quotes-parts différentes en étant pacsé ?

Oui, et c’est même recommandé si vos apports diffèrent. Le PACS en séparation de biens permet une répartition libre dans l’acte, du moment qu’elle reflète la contribution réelle de chacun.

Doit-on souscrire un testament ?

Oui, absolument, si vous n’êtes pas mariés. Sans testament, le pacsé n’hérite pas légalement, et le concubin est traité comme un étranger. Un testament olographe (écrit à la main, daté et signé) suffit et ne coûte rien.

Que se passe-t-il si on se sépare ?

Vous restez propriétaires en indivision selon les quotes-parts de l’acte. Deux issues : l’un rachète la part de l’autre (paiement d’une soulte), ou le bien est vendu et le prix partagé.

La banque exige-t-elle qu’on se marie ou se pacse ?

Non. Deux concubins peuvent parfaitement obtenir un prêt immobilier à deux. Le PACS n’est ni exigé, ni un avantage bancaire en soi. Il apporte en revanche une meilleure protection juridique et fiscale.

Conclusion

Acheter à deux sans être mariés est parfaitement faisable, à condition de traiter deux sujets distincts : votre dossier bancaire (analysé comme un foyer classique) et votre protection juridique (qui, elle, doit être construite). Quote-part cohérente avec vos apports, quotités d’assurance adaptées, testament rédigé, éventuellement une convention d’indivision : ce sont ces quatre briques qui feront la différence dans la durée.

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L’article Acheter à deux quand on n’est pas marié : quotes-parts, protection, décision bancaire est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

La condition suspensive d’obtention de prêt est obligatoire dans tout compromis dès lors que vous empruntez (loi Scrivener 2). Sa durée légale minimale est d’un mois, mais la pratique du marché est de 45 à 60 jours. Notre recommandation : ne signez jamais un compromis avec un délai inférieur à 60 jours.

Si votre prêt n’est pas obtenu dans les délais, le compromis est annulé et votre acompte vous est restitué, à condition d’avoir fait au moins deux demandes de prêt sérieuses et documentées.

La condition suspensive de prêt, une protection obligatoire

La condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas une option de faveur : c’est une protection prévue par la loi Scrivener 2 (article L313-40 du Code de la consommation). Elle s’applique dès que vous financez tout ou partie de votre achat immobilier par un crédit.

Concrètement, tant que votre banque n’a pas émis une offre de prêt conforme aux caractéristiques annoncées dans le compromis, la vente n’est pas définitive. Si le prêt n’aboutit pas, vous êtes libéré de votre engagement et votre acompte (souvent 5 à 10 % du prix) vous est restitué.

Cette clause s’ajoute au délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi SRU (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ces deux mécanismes sont distincts :

• Le délai de rétractation de 10 jours : vous pouvez renoncer sans motif et récupérer votre argent.
• La condition suspensive de prêt : elle vous protège au-delà, pendant toute la phase d’instruction de votre dossier bancaire.

Bon à savoir : le délai de la condition suspensive commence à courir à la signature du compromis, pas à la fin des 10 jours de rétractation.

Combien de temps demander : 30, 45 ou 60 jours ?

La loi impose un minimum d’un mois. Dans les faits, aucun dossier de prêt sérieux ne se boucle en 30 jours.

Le calendrier réel d’un dossier de prêt :

1. Constitution du dossier et rendez-vous banque : 1 à 2 semaines.
2. Instruction et accord de principe : 2 à 3 semaines.
3. Édition de l’offre de prêt : 1 semaine.
4. Délai légal de réflexion de 10 jours (article L313-34 du Code de la consommation) avant de pouvoir accepter l’offre.

Total réaliste : 45 à 60 jours.

Notre conseil : demandez 60 jours par écrit dès la première version du compromis. Si le vendeur insiste pour 30 jours, tenez bon.

Ce que la clause doit contenir (et ce qu’il faut y ajouter)

Une clause valide doit préciser noir sur blanc les caractéristiques du prêt recherché.

Les mentions obligatoires :

• Le montant du prêt (par exemple 240 000 €).
• Le taux d’intérêt maximum hors assurance (par exemple 3,80 %).
• La durée maximum du prêt (par exemple 25 ans).
• Le nombre d’établissements à consulter (minimum 2).

Piège fréquent : si le taux maximum inscrit est trop bas par rapport au marché (par exemple 2,50 % alors que les taux du moment tournent autour de 3,50 %), aucune banque ne vous proposera d’offre à ce niveau. Le prêt sera “refusé” mais vous ne pourrez pas invoquer la clause. Alignez le taux maximum sur les taux du marché majorés d’une petite marge de sécurité.

Ce qu’il est utile d’ajouter :

• La mention “assurance emprunteur incluse dans le taux maximum” ou distinguée à part.
• Le délai précis en jours calendaires (pas ouvrés).
• Le mode de notification du refus (lettre recommandée avec accusé de réception).

Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas votre prêt à temps ?

Cas n°1 : vous avez fait vos démarches sérieusement.

Vous avez déposé au moins deux dossiers auprès de deux banques différentes, vous avez les refus écrits en main, et vous les transmettez au notaire dans les délais. Le compromis est caduc, l’acompte vous est intégralement restitué.

Cas n°2 : vous n’avez pas fait vos démarches.

Vous avez laissé passer le délai, ou vous n’avez consulté qu’une seule banque. Le vendeur peut invoquer la clause pénale(souvent 10 % du prix) et conserver votre acompte.

D’où l’importance de garder une trace écrite de chaque démarche.

Les 3 pièges à éviter

1. Signer un compromis à 30 jours “parce que le vendeur insiste”. Vous prenez le risque de vous retrouver hors délai alors que votre banque instruit encore.
2. Ne consulter qu’une seule banque. La clause exige au moins deux refus écrits pour invoquer la condition suspensive et récupérer votre acompte.
3. Oublier de notifier le refus dans les temps. Même si vous avez été refusé, si vous n’envoyez pas la lettre recommandée au notaire dans le délai, vous pouvez perdre le bénéfice de la clause.

Cas pratique : bien géré vs mal géré

Camille et Julien, 34 et 36 ans, achètent un T3 à 320 000 €.

Ils négocient une condition suspensive à 60 jours, taux maximum à 4,20 %, deux banques minimum. Ils déposent leur dossier chez leur banque et chez un courtier dans les 10 jours suivant le compromis. Ils obtiennent leur offre au bout de 42 jours. Signature notaire dans les temps.

Léa et Thomas, 32 et 33 ans, achètent une maison à 285 000 €.

Le vendeur pousse pour 30 jours de condition suspensive, ils acceptent sans discuter. Ils consultent uniquement leur banque, qui met 5 semaines à instruire. Au 30e jour, ils n’ont ni accord ni refus formel. Le vendeur refuse l’avenant et invoque la clause pénale : 28 500 € potentiellement perdus.

La différence entre les deux ? Un délai négocié à 60 jours et deux demandes de prêt en parallèle.

FAQ

Peut-on prolonger la condition suspensive de prêt ?

Oui, par un avenant signé entre acheteur et vendeur. Mais le vendeur n’est pas obligé d’accepter. C’est pour cela qu’il vaut mieux négocier un délai suffisant dès le départ.

Que faire si la banque refuse mon prêt ?

Demandez un refus écrit et daté. Consultez immédiatement une deuxième banque ou un courtier. Notifiez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai.

L’acompte est-il toujours restitué en cas de refus de prêt ?

Oui, à condition d’avoir respecté les termes de la clause : au moins deux demandes documentées, refus notifiés dans les délais, caractéristiques du prêt conformes à celles annoncées.

Puis-je annuler le compromis pendant les 10 jours de rétractation ?

Oui. Le délai de rétractation de 10 jours (loi SRU) est indépendant de la condition suspensive.

Conclusion

Une condition suspensive bien négociée, c’est 60 jours minimum, deux banques consultées, un taux maximum réaliste et un suivi rigoureux des démarches. Ce n’est pas une formalité : c’est le filet de sécurité qui protège votre acompte et votre projet en cas d’imprévu bancaire.

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La réponse courte

Le taux nominal est le taux “brut” du crédit, celui qui produit les intérêts payés à la banque chaque mois. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux “tout compris” : il additionne le taux nominal, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuelles parts sociales. C’est le seul indicateur qui permet vraiment de comparer deux offres, et la loi impose son affichage (article L314-3 du Code de la consommation).

Le taux nominal, celui qui calcule votre mensualité

Le taux nominal, parfois appelé taux débiteur ou taux hors assurance, est le taux d’intérêt “sec” du prêt. C’est celui que la banque met en avant dans ses communications commerciales parce que c’est le plus flatteur.

Concrètement, il sert à une seule chose : calculer la part d’intérêts que vous versez chaque mois en plus du remboursement du capital. À juin 2026, la moyenne observée par la Banque de France se situe autour de 3,47 % sur 20 ans pour un dossier standard.

Le taux nominal ne dit rien du coût réel du crédit. Il ne prend pas en compte l’assurance emprunteur, qui représente souvent 25 à 35 % du coût total, ni les frais annexes.

Le TAEG, celui qui compare les offres

Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est l’indicateur imposé par la loi pour comparer les offres. Sa définition figure à l’article L314-3 du Code de la consommation : il intègre le taux nominal plus l’ensemble des frais obligatoires liés à l’obtention du crédit.

À juin 2026, sur la base d’un taux nominal moyen de 3,47 % sur 20 ans, le TAEG moyen ressort autour de 4,10 % une fois l’assurance et les frais intégrés. Ce chiffre bouge selon votre âge (l’assurance est plus chère à 45 ans qu’à 30 ans), votre état de santé et le mode de garantie retenu par la banque.

Deux règles à retenir :

1. Le TAEG est le seul chiffre valable pour comparer deux offres, jamais le taux nominal.
2. Le TAEG doit rester sous le taux d’usure fixé par la Banque de France chaque trimestre.

Ce qui compose le TAEG en plus du taux nominal

TAEG = Taux nominal
     + Assurance emprunteur (ADI ou délégation)
     + Frais de dossier bancaire
     + Frais de garantie (caution ou hypothèque)
     + Parts sociales (si banque mutualiste)
     + Frais de courtage (le cas échéant)

• L’assurance emprunteur est le poste le plus lourd. Comptez entre 0,10 % et 0,40 % du capital emprunté selon votre âge et votre profil de santé.
• Les frais de dossier vont de 0 € à 1 500 € selon les banques. Ils sont négociables.
• Les frais de garantie couvrent la caution mutuelle (type Crédit Logement) ou une hypothèque. Comptez 1 à 2 % du montant emprunté.
• Les parts sociales concernent les banques mutualistes (Crédit Mutuel, Crédit Agricole, Banque Populaire).
• Les frais de courtage, si vous passez par un courtier, sont également intégrés au TAEG.

Cas pratique : deux offres à 3,47 % qui ne se valent pas

Camille et Julien empruntent 250 000 € sur 20 ans. Deux banques leur proposent un taux nominal identique à 3,47 %. Sur le papier, les offres semblent équivalentes. En réalité, les TAEG diffèrent.

Coût total du crédit sur 20 ans (intérêts + assurance + frais) :

• Banque A : environ 97 000 €
• Banque B : environ 103 000 €

Écart : 6 000 € sur la durée du prêt. Le taux nominal était identique, mais le TAEG a révélé la vraie différence.

Le taux d’usure : le plafond légal du TAEG

Le taux d’usure est le TAEG maximum autorisé par la loi. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France. Une banque qui vous proposerait un TAEG au-dessus de ce plafond serait dans l’illégalité.

Le taux d’usure sert de garde-fou : il empêche les banques de prêter à des conditions abusives et vous protège en tant qu’emprunteur.

C’est aussi la raison pour laquelle certains dossiers “à la limite” sont refusés : quand le TAEG calculé, assurance comprise, dépasse le taux d’usure trimestriel, la banque ne peut pas éditer l’offre. Optimiser l’assurance emprunteur (via une délégation) permet souvent de repasser sous le seuil.

3 réflexes pour bien comparer vos offres de prêt

1. Regardez uniquement le TAEG pour comparer deux offres. Le taux nominal ne dit rien du coût réel. Deux banques peuvent avoir le même taux nominal et un écart de plusieurs milliers d’euros sur le coût total.
2. Vérifiez la ligne “assurance emprunteur” en détail. C’est le poste qui creuse le plus les écarts de TAEG. Vous avez le droit de choisir une délégation d’assurance externe, souvent 30 à 50 % moins chère que celle de la banque, à garanties équivalentes.
3. Demandez la ventilation complète des frais. Frais de dossier, frais de garantie, parts sociales : tout doit apparaître dans l’offre.

FAQ

Le TAEG inclut-il l’assurance emprunteur ?

Oui, c’est même l’un de ses composants principaux. Le TAEG intègre le coût de l’assurance emprunteur choisie au moment de l’offre. Si vous changez d’assurance en cours de prêt (loi Lemoine), le TAEG effectif de votre crédit baisse mécaniquement.

Comment calculer le TAEG soi-même ?

Le calcul du TAEG est complexe car il intègre l’actualisation des flux financiers sur la durée du prêt. En pratique, vous n’avez pas à le refaire : la banque doit obligatoirement l’afficher dans l’offre de prêt.

Quel est le taux d’usure actuel ?

Le taux d’usure est mis à jour chaque trimestre par la Banque de France. Pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans ou plus, il tourne autour de 5,7 % au troisième trimestre 2026, mais consultez la valeur en vigueur sur le site de la Banque de France avant de vous engager.

Un taux nominal plus bas garantit-il un meilleur crédit ?

Non. Une banque peut afficher un taux nominal attractif et compenser par une assurance emprunteur chère ou des frais de dossier élevés. C’est le TAEG qui révèle la vérité du coût global.

Conclusion

Le taux nominal calcule votre mensualité, le TAEG compare les offres. Une fois cette distinction en tête, vous pouvez lire n’importe quelle offre de prêt sans vous faire piéger par un taux d’appel. Prenez cinq minutes pour aligner les TAEG de vos différentes propositions dans un tableau, ligne par ligne. C’est le geste qui peut vous économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit.

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L’article TAEG vs taux nominal : la vraie différence sur votre prêt immobilier est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

Oui, vous pouvez financer les travaux de confort d’été (volets, climatisation réversible, isolation toiture, ventilation) dans votre prêt immobilier principal. Il faut joindre les devis au dossier de demande de prêt avant l’accord de principe de la banque. Pour un T3, une climatisation multisplit complète représente environ 25 à 45 € de mensualité en plus, sur un prêt 20 ans à 3,50 %.

Le DPE ne mesure pas le confort d’été

Quand vous consultez une annonce, vous voyez le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un logement classé C ou D vous rassure. Sauf que le DPE mesure surtout la consommation de chauffage l’hiver. Le confort d’été, lui, n’est pas noté dans la lettre principale. Il apparaît dans une case séparée du diagnostic, souvent survolée par les acheteurs.

La canicule de juin 2026, avec des pointes à 41 °C dans plusieurs régions, a rappelé une évidence : un logement peut être bien isolé pour l’hiver et invivable en août. Toiture peu isolée, grandes baies vitrées plein sud sans protection, absence de brasseurs d’air : autant de facteurs qui ne se voient pas sur le DPE mais qui pèsent sur votre qualité de vie.

Pour vous, acheteur en 2026, cela veut dire une chose : anticiper le confort d’été fait partie du projet, au même titre que la cuisine à refaire ou la chaudière à changer.

Ce qui peut être financé dans votre prêt immobilier

La banque accepte d’intégrer dans le prêt principal les travaux liés au logement, y compris ceux qui améliorent son confort thermique. Concrètement, vous pouvez faire financer :

• Les volets roulants ou battants (extérieurs, motorisés le cas échéant), très efficaces contre la chaleur en journée.
• La climatisation réversible (pompe à chaleur air-air), qui rafraîchit l’été et complète le chauffage l’hiver.
• L’isolation de la toiture ou des combles, poste numéro un pour bloquer la chaleur qui entre par le haut.
• La ventilation mécanique (VMC double flux, brasseurs d’air), utile pour évacuer la chaleur accumulée la nuit.
• Les protections solaires (stores extérieurs, brise-soleil, pergolas fixes).

Ces travaux entrent dans la même enveloppe que le prêt d’acquisition, au même taux, sur la même durée. Vous évitez donc de contracter un prêt travaux séparé, souvent plus court et plus cher.

Combien ça coûte concrètement

Pour climatiser une seule pièce (un monosplit), comptez 2 000 à 4 000 € pose comprise, selon la puissance et le modèle.

Pour équiper plusieurs pièces, la solution est le multisplit : une seule unité extérieure alimente plusieurs unités intérieures. Le coût est nettement inférieur à la multiplication des monosplits. L’ordre de grandeur du marché : environ 100 € par m² installé.

Pour un T3 de 65 m² (séjour + 2 chambres) :

• Climatisation réversible multisplit sur les trois pièces principales : 4 000 à 8 000 € pose comprise.
• Ajout de volets roulants extérieurs sur les fenêtres exposées : 3 000 à 6 000 €.
• Renforcement isolation toiture (si combles perdus) : 2 500 à 5 000 €.

Enveloppe totale confort d’été pour ce T3 : 9 500 à 19 000 € selon le niveau de finition et les aides mobilisables (prime CEE pour la pompe à chaleur air-air, TVA réduite à 10 % sur la pose dans un logement de plus de 2 ans avec un artisan RGE).

L’impact sur votre mensualité

Sur un prêt 20 ans à 3,50 % (hors assurance), voici ce que représente chaque tranche de travaux ajoutée à votre financement :

Autrement dit, une installation multisplit complète pour un T3 (4 000 à 8 000 €) ajoute entre 25 et 45 € par mois à votre mensualité. À mettre en regard du coût d’un climatiseur mobile bruyant et énergivore, ou d’une nuit d’hôtel climatisée en été.

Bon à savoir : ces travaux améliorent aussi la valeur de revente du bien, en particulier dans les régions à forte tension estivale.

Comment monter le dossier correctement

Trois étapes, à respecter dans l’ordre :

1. Faites établir les devis avant de signer le compromis. Contactez un ou deux artisans dès la deuxième visite du bien, si possible avant l’offre d’achat. Un devis daté, détaillé et signé par l’artisan est indispensable. Sans ce document, la banque refusera d’intégrer les travaux au prêt.

2. Intégrez le chiffrage à votre enveloppe globale. Le montant total demandé à la banque = prix d’achat + frais de notaire + travaux confort d’été. C’est ce montant qui sert de base au calcul de votre capacité d’emprunt et de votre taux d’endettement. Vérifiez que vous restez sous les 35 % d’endettement (taux d’effort maximum recommandé par le HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière).

3. Présentez le dossier complet à la banque en une seule fois. Compromis signé, devis travaux, plan de financement chiffré. La banque étudie l’ensemble et délivre un accord de principe global. Si vous demandez les travaux après coup, il faudra rouvrir le dossier, voire souscrire un prêt travaux séparé à un taux moins avantageux.

En résumé

La canicule de juin 2026 a mis en lumière un angle mort du DPE : le confort d’été. Bonne nouvelle, vous pouvez financer les volets, la clim réversible ou l’isolation de la toiture directement dans votre prêt immobilier, au même taux que l’acquisition, pour 25 à 45 € de mensualité en plus sur une installation multisplit complète. La règle d’or : obtenir les devis avant l’accord de principe de la banque, et présenter un dossier chiffré en une seule fois.

Vous voulez savoir ce que ces travaux changent à votre capacité d’emprunt ? Générez votre rapport gratuit Certificat Emprunteur pour simuler votre projet, travaux inclus, et repartir avec un plan de financement clair à présenter à votre banque.

L’article Canicule et logement : comment financer le confort d’été dans votre prêt immobilier est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

La hausse de la BCE ne se répercute pas immédiatement sur les taux de crédit immobilier. Vous avez, selon les analystes, environ 3 à 4 mois avant que les barèmes bancaires ne bougent. Objectif : boucler votre financement avant l’automne, sans céder à la précipitation.

Ce qui s’est passé le 11 juin 2026

Le 11 juin 2026, la BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point. C’est sa première hausse depuis 3 ans, et elle marque un léger tournant après une longue phase de détente monétaire.

Point important à comprendre : les taux de crédit immobilier en France ne suivent pas la BCE directement. Ils se calent sur l’OAT 10 ans, c’est-à-dire le taux auquel l’État français emprunte à 10 ans, avec un décalage moyen de 3 à 4 mois. Autrement dit, la décision de juin ne se voit pas encore sur les grilles bancaires de juillet.

Les taux moyens observés en juin 2026 restent d’ailleurs stables : 3,37 % sur 15 ans, 3,47 % sur 20 ans, 3,53 % sur 25 ans (source : baromètres Meilleurtaux et Vousfinancer). Ces mêmes analystes anticipent une remontée des barèmes en septembre-octobre, de l’ordre de +0,10 à +0,25 point. Rien de spectaculaire, mais un signal clair : la fenêtre actuelle est plutôt favorable.

Ce que ça change concrètement pour votre projet

Trois cas de figure, et pour chacun, une lecture différente.

Vous avez signé votre compromis récemment (moins de 2 mois). Vous êtes dans la zone confortable. Votre condition suspensive de prêt court généralement sur 45 à 60 jours. Si votre dossier est déposé rapidement, vous obtiendrez votre offre de prêt avant que les barèmes ne bougent. L’offre, une fois émise, verrouille votre taux pendant sa durée de validité (30 jours en général).

Vous êtes en cours de signature. C’est le moment de négocier deux points avec votre notaire et le vendeur : une condition suspensive d’obtention de prêt à 60 jours minimum (et non 45), et une date de signature de l’acte authentique qui laisse le temps à la banque de délivrer l’offre.

Vous êtes en réflexion, pas encore de compromis. Pas de panique non plus. Une hausse de 0,10 à 0,25 point sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans représente environ 15 à 30 € de mensualité en plus. C’est notable, mais ça ne change pas la faisabilité de votre projet si votre plan de financement est solide.

3 réflexes à adopter maintenant

1. Déposez votre dossier bancaire vite, mais bien. Un dossier complet du premier coup (présentation du projet, 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers relevés de compte, avis d’imposition, compromis) traverse la banque en 2 à 3 semaines. Un dossier incomplet, c’est 2 à 3 semaines supplémentaires. Sur la fenêtre actuelle, ce délai peut faire toute la différence.
2. Sécurisez les conditions de votre taux. Demandez à votre banque une offre de prêt écrite avec taux ferme, pas une simple simulation. L’offre engage la banque pendant sa durée de validité (30 jours) et vous laisse 10 jours de réflexion obligatoires avant de l’accepter. C’est votre filet de sécurité.
3. Négociez une condition suspensive à 60 jours dans le compromis. Le HCSF encadre toujours les crédits (endettement max 35 %, durée max 25 ans), mais la loi Scrivener vous protège si votre prêt n’est pas obtenu dans le délai prévu (parfois plusieurs refus sont demandés) : vous récupérez votre dépôt de garantie sans pénalité. 60 jours vous donnent la marge nécessaire pour comparer plusieurs banques sans stresser.

En résumé

Une hausse de 0,25 point de la BCE n’est pas un séisme pour votre projet. Vous disposez d’une fenêtre de plusieurs mois avant que les barèmes bancaires ne s’ajustent, et les outils juridiques du compromis (condition suspensive, loi Scrivener) sont conçus pour vous protéger. La bonne stratégie : agir vite sur le dépôt de dossier, sécuriser l’offre de prêt écrite, et négocier des délais raisonnables dans le compromis.

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L’article Hausse des taux de la BCE : que faire si vous avez un compromis en cours ? est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte : ça dépend de votre profil et de votre horizon

Il n’y a pas de “bon moment” absolu pour acheter. Il y a votre moment : celui où votre situation personnelle, votre capacité de remboursement et votre horizon de détention sont alignés.

Un achat immobilier s’amortit en général sur 5 à 7 ans minimum (frais de notaire, frais d’agence, intérêts des premières années). En dessous de cette durée, la revente peut se solder par une perte, même si les prix ont légèrement progressé.

La vraie question n’est donc pas “le marché est-il au bon niveau ?” mais “mon projet est-il mûr ?“

Où en sont les taux et les prix en juin 2026 ?

Les taux : légère remontée après la détente de 2024-2025

Après la baisse progressive observée en 2024 et début 2025, les taux moyens ont légèrement remonté au premier semestre 2026 :

• 15 ans : environ 3,20 %
• 20 ans : environ 3,37 %
• 25 ans : environ 3,48 %

Ces niveaux restent bien inférieurs aux pics de fin 2023 (~4,5 %), mais ils signalent une stabilisation plutôt qu’une nouvelle détente à court terme. La production de crédit est en hausse d’environ +10 % sur le semestre : le marché tourne à nouveau, les banques prêtent.

Les prix : résistance nationale, disparités régionales fortes

Au niveau national, les prix oscillent entre 3 000 et 3 200 €/m² en moyenne. Mais cette moyenne masque des réalités très différentes : Paris reste autour de 9 200 €/m², quand certaines villes moyennes affichent moins de 2 000 €/m².

Les règles HCSF sont maintenues : taux d’endettement plafonné à 35 %, durée maximale de 25 ans, avec 20 % de dérogations accordées par les banques. L’apport demandé se situe souvent entre 15 et 20 % du prix d’achat, et la durée moyenne d’emprunt continue de s’allonger (environ 22 ans aujourd’hui).

Les arguments pour acheter maintenant

1. Chaque mois de loyer est un mois sans constitution de patrimoine

Le loyer est une dépense sèche. Le remboursement d’un crédit, lui, vous constitue progressivement un patrimoine. Cet écart, appelé coût d’opportunité, s’accumule mois après mois.

2. Le taux se renégocie, pas le prix d’achat

C’est l’argument le plus souvent sous-estimé. Si vous achetez aujourd’hui à 3,37 % et que les taux baissent dans 2 ans, vous pouvez renégocier votre crédit ou le racheter. De même, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine, qui permet des économies parfois significatives.

En revanche, le prix d’achat est figé. Si vous attendez 12 mois et que les prix remontent de 3 % dans votre secteur, vous payez le bien plus cher sans possibilité de renégociation.

3. Le marché repart : la concurrence revient

Avec +10 % de crédits accordés ce semestre, les acquéreurs sont de retour. Dans les zones tendues, l’offre reste limitée. Attendre peut signifier subir plus de concurrence sur les biens les plus recherchés.

4. Visibilité sur votre situation personnelle

Si vous avez un CDI stable, un apport suffisant et une durée de détention prévue d’au moins 5-7 ans, les conditions objectives sont réunies. La certitude parfaite n’existe pas ; ce qui compte, c’est que les fondamentaux de votre dossier soient solides.

Les situations où mieux vaut attendre

Acheter trop tôt peut coûter plus cher qu’attendre. Voici les cas où la prudence s’impose :

Votre apport est insuffisant. En dessous de 10 % d’apport, les banques sont plus sélectives et les conditions moins favorables. Si vous pouvez constituer 5 000 à 10 000 € supplémentaires en 12 mois, l’attente peut payer.

Votre situation professionnelle est instable. Période d’essai, création d’entreprise récente, revenus variables non consolidés sur 2 ans : les banques sont attentives à la stabilité. Mieux vaut consolider votre dossier avant de vous engager.

Votre horizon de détention est court. Si vous envisagez de revendre dans 3 ans (mutation, famille, incertitude), les frais annexes (notaire, agence) ne seront probablement pas amortis. La location peut être plus adaptée.

Votre zone de recherche est en déséquilibre prix/qualité. Dans certains marchés, les prix n’ont pas encore intégré les ajustements attendus. Une analyse locale reste indispensable.

Le vrai critère : votre projet, pas le marché

Le marché immobilier ne se “time” pas comme une action en Bourse. Ce qui détermine la pertinence d’un achat, c’est l’adéquation entre le projet, le profil financier et l’horizon de détention.

Exemple concret

Lucie et Thomas, 35 ans, en couple. Revenus nets combinés : 4 800 €/mois. Apport disponible : 45 000 €. Projet : appartement 3 pièces à 280 000 € dans une ville de taille intermédiaire.

Capacité d’emprunt maximale (35 % d’endettement) : environ 1 680 €/mois de mensualité. Pour un emprunt de 235 000 € (280 000 € − 45 000 €) sur 22 ans à 3,37 %, la mensualité ressort à environ 1 330 € dans les clous, avec une marge de sécurité.

Ils paient actuellement 980 € de loyer. L’écart mensuel est de 350 €, mais ils cessent de “jeter” 980 € par mois et commencent à se constituer un patrimoine. Sur 5 ans, l’équation peut s’équilibrer, voire devenir favorable, même sans forte hausse des prix.

Si les taux baissent dans 2 ans, ils peuvent renégocier. Si leur situation évolue, ils peuvent revendre dans 5-7 ans avec un risque limité.

Pour vérifier votre propre équation, consultez notre guide sur la capacité d’emprunt selon votre salaire et utilisez la calculette mensualité pour simuler vos scénarios.

FAQ

Les taux vont-ils baisser/augmenter en 2026 ?

Les taux devraient légèrement augmenter en ce 2ème semestre 2026 (la BCE a relevé ses taux de 0,25 point le 11 juin 2026) et plus particulièrement à partir de septembre.

Faut-il attendre une baisse des prix immobiliers ?

Les prix résistent dans la plupart des zones. Certains marchés locaux pourraient se corriger, d’autres non. Miser sur une baisse généralisée revient à spéculer sur l’avenir et à différer indéfiniment un projet de vie.

Quel apport minimum faut-il prévoir en 2026 ?

Les banques demandent généralement au minimum entre 10 et 15 % du prix du bien. Un apport inférieur est possible mais difficile à obtenir.

Est-ce plus difficile d’emprunter en 2026 qu’en 2023 ?

Non, c’est même plus simple qu’en 2023, période de taux hauts et de production de crédit en chute. Aujourd’hui, les banques ont retrouvé leur appétit pour les dossiers solides.

Je suis primo-accédant, par où commencer ?

Commencez par évaluer votre capacité de financement avant de chercher un bien. Notre guide complet du primo-accédant 2026 détaille les étapes, les aides disponibles et les erreurs à éviter.

Conclusion

En juillet 2026, les conditions de crédit restent accessibles pour les profils solides, le marché est plus actif qu’en 2023, et les taux bien qu’en légère hausse restent à des niveaux raisonnables. Mais aucun de ces éléments ne suffit à lui seul à déclencher un achat.

Ce qui compte, c’est votre équation personnelle : apport, stabilité professionnelle, mensualité supportable, horizon de détention suffisant. Si ces critères sont réunis, attendre ne présente pas d’avantage évident. Si l’un manque, mieux vaut consolider avant de s’engager.

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L’article Faut-il acheter maintenant en 2026 ou attendre ? est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

Oui, vous pouvez payer moins cher pour votre assurance emprunteur même si vous avez déjà signé. La loi Lemoine vous donne le droit de changer à tout moment, sans frais, sans date d’anniversaire à attendre. La première action à faire : comparer les offres du marché. Le comparateur d’assurance emprunteur de Certificat Emprunteur vous donne un résultat en 2 minutes parmi des dizaines d’offres, avec des économies qui peuvent atteindre 15 000 € sur la durée de votre prêt.

Comprendre l’assurance emprunteur et son vrai coût

Ce que l’on vous demande de couvrir

L’ADI (Assurance Décès Invalidité) est l’assurance que votre banque exige pour accorder un prêt immobilier. Elle garantit le remboursement du crédit si vous décédez, devenez invalide ou êtes en incapacité de travail prolongée. Sans elle, pas de prêt.

Le contrat couvre en général : le décès, la PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), l’IPT (Invalidité Permanente Totale), l’ITT (Incapacité Temporaire de Travail) et parfois la perte d’emploi.

Un coût souvent sous-estimé

Le taux moyen d’une assurance emprunteur tourne autour de 0,30 % par an du capital emprunté mais ce chiffre masque de grandes disparités selon votre âge, votre état de santé et votre statut fumeur.

Exemple concret : Un couple de 35 ans, non-fumeurs, emprunte 270 000 € sur 20 ans. Avec le contrat groupe de la banque à 0,34 %, l’assurance leur coûtera environ 18 360 € sur toute la durée du prêt. En passant par un assureur externe à 0,16 %, la facture tombe à 8 640 €. L’économie : plus de 9 700 € sans perdre une seule garantie.

Sur certains profils (jeunes, bonne santé, non-fumeurs), les économies dépassent facilement 15 000 €. L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit, parfois plus. C’est souvent le 2e poste de dépense après les intérêts et pourtant, c’est le moins souvent renégocié.

Loi Lemoine : changer quand vous voulez, sans frais

Ce que dit la loi

La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a transformé les règles du jeu en faveur des emprunteurs. Avant cette loi, vous deviez attendre la date anniversaire de votre contrat pour le changer. Désormais :

• Vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans pénalité ni frais de résiliation.
• La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la substitution.
• Le seul motif légal de refus : votre nouveau contrat n’offre pas des garanties équivalentes à celles de l’assurance qu’il remplace (voir section suivante).

La suppression du questionnaire de santé

Autre avancée majeure : pour les prêts inférieurs à 200 000 € par personne (soit 400 000 € pour un couple à 100 % chacun), remboursés avant vos 60 ans, la banque ne peut plus vous demander de remplir un questionnaire de santé. Cela facilite l’accès à une assurance alternative pour de nombreux emprunteurs.

Le droit à l’oubli renforcé

Les personnes ayant eu un cancer ou une hépatite C peuvent désormais ne pas le déclarer après 5 ans de rémission (contre 10 ans auparavant). Une mesure concrète pour ceux que la maladie avait longtemps écartés des meilleures offres.

Délégation et équivalence des garanties : comment payer moins sans perdre en protection

La délégation d’assurance : votre droit fondamental

La délégation d’assurance désigne le fait de choisir un assureur différent de votre banque pour couvrir votre prêt. C’est un droit, pas une faveur : la banque ne peut légalement pas vous imposer son contrat groupe.

Les contrats groupe des banques sont souvent calibrés pour mutualiser les risques sur une large population ce qui les rend moins compétitifs pour les profils jeunes et en bonne santé. Un contrat individuel, lui, est personnalisé : vous payez en fonction de votre profil réel.

L’équivalence des garanties : la condition à respecter

Pour que votre banque accepte le changement, votre nouveau contrat doit respecter le critère d’équivalence des garanties: il doit couvrir au moins autant que le contrat initial sur les critères définis par votre banque (elle est obligée de vous communiquer sa liste de 11 critères minimum selon la réglementation CCSF).

En pratique, la grande majorité des contrats d’assureurs alternatifs respectent cette condition c’est précisément ce que vérifient les comparateurs sérieux avant de vous présenter une offre.

Les 3 étapes pour faire baisser votre facture

Étape 1 — Comparez les offres du marché

Ne restez pas sur l’assurance que vous avez acceptée sans comparer. Utilisez le comparateur d’assurance emprunteur de Certificat Emprunteur : en 2 minutes, vous obtenez une sélection d’offres adaptées à votre profil, avec les économies projetées sur la durée de votre prêt. Pas de jargon, pas de pression commerciale juste les chiffres.

Étape 2 — Vérifiez l’équivalence des garanties

Une fois une offre identifiée, comparez-la ligne à ligne avec les critères de votre banque. Vous pouvez demander à votre banque sa fiche standardisée d’information (FSI) qui liste les garanties minimales exigées. Si vous avez un doute, un courtier COA (Conseiller en Opérations d’Assurances) peut faire ce travail de vérification à votre place.

Étape 3 — Envoyez votre demande de substitution

Une fois l’offre validée, vous adressez à votre banque une lettre de substitution (souvent gérée directement par le nouvel assureur). La banque a 10 jours ouvrés pour répondre. En cas d’accord, la transition est automatique et se fait généralement sous 3 mois.

Les erreurs fréquentes à éviter

Rester sur le contrat groupe par habitude. C’est l’erreur la plus coûteuse. Beaucoup d’emprunteurs ignorent qu’ils peuvent changer et laissent passer des années sans agir.

Croire que la banque peut refuser sans raison. La banque doit motiver son refus par écrit, uniquement sur la base de l’équivalence des garanties. Elle ne peut pas vous forcer à rester chez elle.

Comparer uniquement le taux, pas les garanties. Un contrat à 0,10 % qui exclut l’ITT ou impose une franchise de 90 jours peut s’avérer moins protecteur et potentiellement coûteux en cas de sinistre. Lisez les conditions générales, ou faites-vous accompagner.

Attendre “le bon moment”. Grâce à la loi Lemoine, il n’y a plus de mauvais moment. Plus vous changez tôt dans la vie du prêt, plus vous économisez (car la base de calcul des primes diminue avec le capital restant dû).

Négliger la capacité d’emprunt globale. Le coût de l’assurance fait partie du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur qui reflète le coût réel du crédit toutes charges comprises. Réduire l’assurance améliore mécaniquement votre TAEG ce qui compte aussi pour votre capacité d’emprunt.

FAQ — Assurance emprunteur moins chère en 2026

Puis-je changer d’assurance emprunteur en 2026 même si mon prêt date de 2019 ?

Oui. La loi Lemoine s’applique à tous les contrats en cours, quelle que soit leur date de souscription. Vous pouvez agir dès aujourd’hui.

La banque peut-elle augmenter mon taux de prêt si je change d’assurance ?

Non. Le taux de votre prêt est contractuellement fixé et ne peut pas être modifié parce que vous changez d’assureur. C’est illégal.

Combien de temps prend le changement ?

Comptez environ 2 à 4 semaines en pratique : le temps de trouver une offre, de compléter le dossier et d’attendre la réponse de la banque (10 jours ouvrés légaux).

Le comparateur CE est-il gratuit ?

Oui, la comparaison est entièrement gratuite. Vous obtenez des devis personnalisés sans engagement.

Et si j’ai un problème de santé, puis-je quand même changer ?

Cela dépend de votre profil et du montant emprunté. Pour les prêts ≤ 200 000 € par personne remboursés avant 60 ans, il n’y a plus de questionnaire de santé depuis la loi Lemoine. Pour les montants supérieurs, un accompagnement par un courtier COA est conseillé, il peut orienter vers les assureurs les plus adaptés à votre situation. Si votre projet immobilier est encore à l’étude, vous pouvez aussi estimer sa faisabilité via le simulateur Certificat Emprunteur.

Conclusion — Agissez, les économies sont réelles

L’assurance emprunteur est l’un des rares postes de coût de votre prêt que vous pouvez réduire concrètement, même après la signature. La loi Lemoine vous en donne le droit. Les outils existent. Les économies potentielles (jusqu’à 15 000 €) sont réelles et documentées.

La première étape prend 2 minutes : utilisez le comparateur d’assurance emprunteur de Certificat Emprunteur pour voir ce que vous pourriez économiser sur votre prêt, sans engagement. Et si vous hésitez encore sur votre projet global, l’article sur acheter maintenant ou attendre en 2026 vous donnera des éléments pour décider.

Mathieu Dupuy, courtier COBSP + COA inscrit à l’ORIAS.

L’article Assurance emprunteur moins cher : le guide complet pour payer moins en 2026 est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

Le reste à vivre, c’est le montant disponible chaque mois dans votre foyer après avoir réglé votre future mensualité (crédit + assurance) et toutes vos charges fixes existantes (autres crédits, pensions versées…).

C’est un critère primordial, juste après le taux d’endettement. Là où le taux d’endettement est “aveugle”, il ne tient compte ni du niveau absolu de vos revenus ni de la taille de votre famille. Le reste à vivre remet les choses à leur juste place. Deux emprunteurs au même taux peuvent obtenir des réponses opposées si leur reste à vivre diverge.

Comprendre le reste à vivre : la formule exacte

La formule

Reste à vivre = Revenus nets mensuels − (mensualité future + charges fixes)

Ce qui entre dans le calcul :

• Vos revenus nets avant impôt sur le revenu (salaires, revenus locatifs retenus à 70 %, pensions reçues…)
• La future mensualité du crédit immobilier, assurance emprunteur comprise
• Vos crédits en cours (auto, conso, LOA) si ils ne sont pas soldés avant l’offre
• Les pensions alimentaires que vous versez

Ce qui n’entre PAS dans le calcul bancaire (mais compte pour vous) :

• Les futures charges du logement : charges de copropriété, taxe foncière, factures d’énergie…

Les seuils que regardent les banques

Les banques n’affichent pas leurs grilles officiellement, mais les seuils internes constatés en pratique sont les suivants :

Ces chiffres sont des repères indicatifs à juin 2026. Chaque établissement applique sa propre grille et peut les ajuster selon votre profil global.

Pourquoi ces seuils existent-ils ? Parce qu’une famille avec deux enfants ne peut pas vivre décemment avec le même reste à vivre qu’une personne seule. Le taux d’endettement, lui, ne fait pas cette distinction.

Calculez le vôtre en 3 minutes

Étape 1 — Notez vos revenus nets mensuels

Additionnez tous les revenus stables pris en compte par les banques. Pour un CDI, c’est le net imposable divisé par 12. Les primes variables sont généralement exclues ou lissées sur 3 ans.

Étape 2 — Estimez votre future mensualité

Utilisez la calculette mensualité de Certificat Emprunteur pour obtenir une estimation précise selon le montant, la durée et le taux actuel. N’oubliez pas d’ajouter l’assurance emprunteur (comptez environ 0,10 % à 0,40 % du capital selon votre âge et état de santé).

Étape 3 — Listez vos charges fixes

Crédit auto, LOA, prêt conso, pension alimentaire versée : notez le total mensuel.

Étape 4 — Faites la soustraction

Reste à vivre = Revenus nets − (mensualité + assurance + charges fixes)

Exemple concret : Sophie et Julien, 35 ans, 2 enfants

• Revenus nets : 4 800 €/mois
• Projet : appartement à 310 000 €, 20 % d’apport, durée 20 ans
• Mensualité estimée (crédit + assurance) : 1 390 €/mois
• Crédit auto en cours : 280 €/mois

Taux d’endettement : (1 390 + 280) / 4 800 = 34,8 % → sous le plafond HCSF de 35 %, le dossier semble acceptable.

Reste à vivre : 4 800 − 1 390 − 280 = 3 130 €/mois

Seuil indicatif pour un couple + 2 enfants : ~1 600 €. Avec 3 130 €, Sophie et Julien sont bien au-dessus. Le dossier est solide sur ce critère.

Le piège des charges oubliées

Le reste à vivre calculé par la banque est une photo au moment du dossier. Il ne tient pas compte des charges futures liées au logement que vous allez acheter. Pourtant, elles amputent votre budget réel dès l’emménagement :

• Charges de copropriété : de 50 € à 300 €/mois selon l’immeuble
• Taxe foncière : de 80 € à 250 €/mois selon la commune et la surface
• Énergie (chauffage, électricité) : souvent sous-estimée dans les passoires thermiques

Conseil actionnable : avant de vous engager sur un bien, demandez les charges réelles de la dernière année. Intégrez-les vous-même dans votre calcul de reste à vivre “réel”. Si votre marge est déjà juste sur le papier, ces postes peuvent rendre le budget difficile à tenir.

FAQ

Le reste à vivre est-il un critère réglementaire comme le taux d’endettement ?

Non. Le taux d’endettement maximal de 35 % est imposé par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Le reste à vivre est un critère interne aux banques, chacune fixe ses propres seuils. C’est pourquoi un dossier refusé dans un établissement peut être accepté dans un autre.

Que se passe-t-il si mon reste à vivre est en dessous du seuil ?

La banque peut refuser le dossier, demander un apport plus important pour réduire la mensualité, ou exiger de solder un crédit en cours. Un courtier peut vous aider à identifier l’établissement le plus souple sur ce critère pour votre profil.

Les pensions alimentaires reçues comptent-elles comme revenu ?

Oui, si elles sont régulières et documentées (jugement de divorce ou convention homologuée). Elles sont généralement intégrées aux revenus par la banque.

Mon salaire net a augmenté récemment. La banque en tient-elle compte ?

Oui, à condition que l’augmentation soit confirmée (avenant au contrat ou fiche de paie récente). Une période d’essai en cours est généralement exclue.

Comment savoir si mon reste à vivre est suffisant avant de chercher un bien ?

Simulez votre dossier avec le rapport de faisabilité gratuit de Certificat Emprunteur. Il calcule votre reste à vivre et vous donne un scoring A/B/C/D pour anticiper la réponse des banques.

Conclusion

Le reste à vivre est le critère que beaucoup d’emprunteurs découvrent trop tard, après un refus ou une longue attente. Avant même de visiter des biens, prenez cinq minutes pour le calculer avec les chiffres réels de votre foyer : revenus, future mensualité estimée, charges en cours. C’est ce que font les banques, autant le faire en premier.

Pour aller plus loin : découvrez comment calculer votre capacité d’emprunt selon votre salaire, comprendre le rôle de l’apport personnel en 2026 ou parcourir le guide complet primo-accédant 2026.

Obtenez votre rapport de faisabilité gratuit, reste à vivre + scoring inclus :

Simuler mon dossier →

L’article Reste à vivre crédit immobilier : comment le calculer et ce que regardent vraiment les banques est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte : oui, mais c’est plus sélectif qu’avant

Emprunter sans apport, c’est ce qu’on appelle un financement à 110 % : le crédit couvre non seulement le prix du bien, mais aussi les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier soit environ 7 à 10 % du prix d’achat.

En 2026, c’est techniquement possible. Mais les banques n’accordent ce type de financement qu’à des profils bien précis. Si votre dossier ne coche pas certaines cases, vous vous exposez à un refus, ou à un taux plus élevé que la moyenne du marché.

Pourquoi c’est plus difficile aujourd’hui

Avant 2022, certaines banques finçaient couramment à 100 % ou 110 % pour attirer de nouveaux clients. La remontée des taux et les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ont changé la donne.

Aujourd’hui, les règles du jeu sont les suivantes :

• Taux d’endettement maximum : 35 % de vos revenus nets, charges comprises. Si vous empruntez davantage (pas d’apport = mensualités plus hautes), cette limite est atteinte plus vite.
• Durée maximale : 25 ans. Les banques ne peuvent pas étaler indéfiniment pour faire baisser vos mensualités.
• Exigence d’apport de 15 à 20 % dans la majorité des dossiers. C’était 10 % avant 2022. Ce durcissement vient des banques elles-mêmes, pas uniquement du régulateur.

En l’absence d’apport, le risque perçu par la banque est plus élevé. Elle compense soit en refusant, soit en proposant un taux légèrement supérieur à celui du marché.

Les taux en vigueur en juin 2026 : environ 3,20 % sur 15 ans, 3,37 % sur 20 ans, 3,48 % sur 25 ans. Sans apport, attendez-vous à une majoration possible de 0,10 à 0,20 point selon l’établissement.

Les profils qui peuvent y arriver

Le prêt immobilier sans apport n’est pas réservé aux clients VIP. Mais certains profils ont clairement plus de chances que d’autres :

• Les jeunes actifs avec une forte progression de carrière. Vous venez d’obtenir un CDI cadre, votre salaire a progressé vite et vous êtes en début de vie active : votre potentiel de revenu futur pèse dans l’analyse.
• Les fonctionnaires titulaires. La stabilité de l’emploi rassure les banques, même sans apport.
• Les CDI dans un secteur solide (santé, tech, énergie, fonction publique territoriale). Le secteur d’activité est analysé autant que le contrat.
• Les primo-accédants en zone tendue. Certains établissements accordent des dérogations HCSF aux primo-accédants, notamment dans les grandes villes.
• Les dossiers avec épargne résiduelle. Vous n’avez pas d’apport à injecter, mais vous avez 10 000 à 20 000 € sur un livret A ou un PEL ? C’est un signal fort : vous êtes capable d’épargner et vous conservez un matelas de sécurité.

Les leviers pour convaincre la banque

Voici les actions concrètes qui font la différence dans un dossier sans apport.

1. Démontrer une capacité d’épargne régulière

La banque va examiner vos 3 derniers relevés de compte. Ce qu’elle cherche : des virements réguliers vers un livret, zéro découvert, une gestion propre. Si votre compte oscille constamment dans le rouge, le dossier sera fragilisé avant même l’analyse de revenus.

Exemple concret : Marie et Thomas, 35 ans, 4 800 €/mois à deux, souhaitent acheter un appartement à 280 000 € à Bordeaux. Ils n’ont que 8 000 € d’épargne (pas assez pour couvrir les frais de notaire à 7 %). Mais leurs relevés montrent un virement mensuel de 400 € vers un livret depuis 18 mois, aucun incident de paiement. Ce comportement d’épargne régulier compensera l’absence d’apport aux yeux de plusieurs établissements.

2. Mobiliser le PTZ comme quasi-apport

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants et financement certaines zones géographiques. Il ne finance pas les frais de notaire mais il réduit la part du crédit principal, ce qui améliore mécaniquement votre taux d’endettement. Certaines banques l’acceptent comme signal d’éligibilité et assouplissent leur exigence d’apport.

3. Viser les banques moins contraignantes

Toutes les banques n’appliquent pas la même politique. Les banques mutualistes régionales ont parfois plus de souplesse que les grandes enseignes nationales, notamment pour les primo-accédants locaux. Un courtier peut cibler les établissements ouverts à votre profil sans que vous ayez à multiplier les démarches.

4. Soigner votre capacité d’emprunt

Plus votre taux d’endettement est bas (idéalement autour de 28-30 % plutôt que les 35 % maximum), plus la banque a de marge pour accepter un risque supplémentaire. Si vous pouvez rembourser un crédit à la consommation avant de déposer votre dossier, faites-le.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Surestimer l’effet du PTZ. Il aide, mais ne remplace pas totalement un apport. Il faut combiner plusieurs leviers.
• Négliger l’apport personnel même partiel. Même 5 000 € couvrant une partie des frais de notaire changent le regard de la banque sur votre dossier.
• Déposer des dossiers partout en même temps. Les refus multiples laissent des traces et fragilisent votre profil. Préparez un dossier solide avant de le soumettre.
• Oublier les frais annexes. Frais de garantie (hypothèque ou caution), frais de dossier, assurance emprunteur : tout cela s’ajoute. Sans apport, ces coûts doivent être intégrés dans le montant emprunté.
• Sous-estimer l’impact d’un taux plus élevé. Sur un prêt de 290 000 € à 25 ans, 0,20 % de majoration représente environ 28 € de mensualité supplémentaire, soit plus de 8 000 € sur la durée totale.

FAQ

Peut-on vraiment emprunter sans aucune épargne en 2026 ?

C’est très difficile. Même sans apport à injecter, la banque s’attend généralement à voir une épargne résiduelle (quelques milliers d’euros sur un compte) pour absorber les imprévus post-achat. Un dossier avec zéro euro d’épargne sera quasi systématiquement refusé.

Le financement à 110 % concerne-t-il aussi les frais d’agence ?

Non. Le financement à 110 % couvre le prix du bien, les frais de notaire et les frais bancaires. Les frais d’agence font partie du prix de vente si vous passez par une agence — ils sont donc inclus dans le prix financé.

Un courtier peut-il vraiment changer la donne pour un dossier sans apport ?

Oui, parce qu’il connaît les politiques de chaque banque et peut orienter votre dossier vers les établissements les plus ouverts à ce type de financement. Il évite aussi les refus en cascade qui fragilisent votre profil.

Faut-il attendre d’avoir de l’épargne avant d’acheter ?

Pas nécessairement. Si votre profil correspond aux critères évoqués plus haut et que le marché est favorable, attendre pour épargner peut vous faire rater une fenêtre de taux ou voir les prix augmenter. L’analyse au cas par cas est indispensable.

Est-ce que le prêt sans apport est plus risqué pour moi ?

Il expose à un endettement plus élevé sur une plus longue durée. Mais si votre situation professionnelle est stable, votre gestion de compte irréprochable et votre reste à vivre suffisant, c’est un risque maîtrisable.

Ce qu’il faut retenir

Emprunter sans apport en 2026, c’est possible, mais pour des profils solides avec une gestion financière rigoureuse. La clé : anticiper, préparer un dossier propre et connaître précisément votre position avant de vous présenter en banque.

Avant de contacter un établissement, commencez par évaluer votre dossier : notre rapport de faisabilité gratuit analyse votre profil emprunteur (scoring A à D) et vous indique si vous êtes en position de négocier un financement sans apport.

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L’article Emprunter sans apport en 2026 : encore possible, mais pour quel profil ? est apparu en premier sur Certificat Emprunteur.

La réponse courte

En 2026, les banques demandent généralement entre 15 % et 20 % du coût total de votre projet. Ce montant sert avant tout à couvrir les frais incompressibles (notaire, garantie, dossier) que le crédit ne finance pas. Un apport plus élevé améliore votre taux et renforce votre dossier. Il existe des solutions si votre épargne est limitée.

À quoi sert vraiment l’apport ? Les frais à couvrir en priorité

Beaucoup de primo-accédants pensent que l’apport sert à “réduire le montant emprunté”. C’est vrai, mais ce n’est pas sa première utilité.

L’apport sert d’abord à régler les frais que la banque ne finance pas :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils couvrent les taxes d’État, les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire. Sur un bien à 280 000 €, comptez 19 000 à 22 000 € dans l’ancien.
• Les frais de garantie : la banque exige une garantie sur votre prêt — soit une caution (ex. Crédit Logement), soit une hypothèque. Comptez 1 000 à 3 000 € selon le montant emprunté.
• Les frais de dossier bancaire : généralement entre 500 et 1 500 €, parfois négociables.

Au total, ces frais représentent souvent 8 à 11 % du prix d’achat. Voilà pourquoi un apport de 10 % “juste” ne suffit plus : il ne couvre même pas les frais.

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Combien d’apport faut-il en 2026 : 10 %, 15 % ou 20 % ?

Les règles ont changé. Avant 2022, un apport de 10 % était souvent suffisant. En 2026, les banques ont durci leurs critères.

Les trois niveaux d’apport

La règle HCSF à connaître

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est l’autorité qui encadre les banques françaises. Il impose un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur comprise) et une durée maximale de 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers. Ces dérogations sont généralement réservées aux profils les mieux apporteurs.

Exemple concret : couple, 35 ans, revenus 4 800 €/mois

• Projet : appartement ancien à 290 000 €
• Frais de notaire (7,5 %) : 21 750 €
• Frais de garantie : 2 000 €
• Frais de dossier : 1 000 €
• Total frais : ~24 750 €

Avec 15 % d’apport (43 500 €) : les frais sont couverts, il reste ~18 750 € de capital apporté au financement. Montant emprunté : ~271 000 €. À 3,37 % sur 20 ans → mensualité d’environ 1 572 €, soit ~32,7 % d’endettement. Dossier finançable.

Avec 10 % d’apport (29 000 €) : les frais sont à peine couverts. Il ne reste rien à injecter dans le financement. La banque devra financer 290 000 €, ce qui porte la mensualité à ~1 683 € → 35 % pile. Dossier très tendu, sans aucune marge.

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Où trouver son apport ? Les 5 sources principales

Vous n’avez pas forcément tout sur un livret A. Voici les sources à mobiliser :

1. L’épargne personnelle

Livret A, LDDS, assurance-vie, compte courant… C’est la source la plus courante. Les banques apprécient particulièrement une épargne constituée progressivement (signe de bonne gestion).

2. La donation ou l’aide familiale

Un don familial (parents, grands-parents) peut compléter votre apport. En 2026, les dons familiaux bénéficient d’abattements fiscaux selon le lien de parenté. Ce montant est accepté par les banques à condition d’être justifié (attestation de don).

3. Le déblocage d’épargne salariale (PEE / PERCO)

Si vous bénéficiez d’un Plan d’Épargne Entreprise ou d’un PERCO, l’acquisition de votre résidence principale est un cas légal de déblocage anticipé. Les sommes sont disponibles sans pénalité, et souvent peu fiscalisées.

4. Les prêts aidés qui s’ajoutent à votre apport “visible”

Certains prêts aidés viennent en complément de votre crédit principal et allègent la part à financer par la banque, ce qui renforce indirectement votre dossier :

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : pour les primo-accédants sous conditions de revenus, jusqu’à 50 % du prix du bien en 2026. Découvrez les conditions dans notre article PTZ 2026 : conditions et montant.
• Prêt employeur Action Logement : jusqu’à 40 000 € à taux réduit pour les salariés d’entreprises cotisantes.

5. La revente d’un bien existant

Si vous êtes déjà propriétaire, le produit de la vente constitue souvent l’apport principal. Dans ce cas, attention au timing entre la vente et l’achat.

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Les erreurs fréquentes à éviter

Mettre tout son apport sans garder de réserve. Les banques regardent aussi votre épargne résiduelle : ce qu’il vous reste après avoir versé l’apport. Avoir 0 € en compte après l’achat inquiète le banquier. Conservez idéalement l’équivalent de minimum 3 à 6 mois de mensualités.

Penser que plus d’apport compense tout. Un apport élevé avec des revenus instables ou un taux d’endettement à 38 % ne suffit pas. L’apport améliore le dossier, il ne le sauve pas.

Oublier de déclarer l’origine des fonds. Toute somme importante sur votre compte doit pouvoir être justifiée (virement familial, déblocage PEE, vente d’un véhicule…). La banque est tenue de vérifier l’origine des fonds.

Attendre d’avoir 20 % avant de se lancer. Si votre dossier est solide et votre taux d’endettement confortable, 10 % peut suffire. Ne retardez pas inutilement votre projet si la fenêtre de taux est favorable.

Pour explorer la piste du financement sans apport (cas très particuliers), lisez notre article Emprunter sans apport en 2026.

FAQ – Apport personnel et crédit immobilier

Peut-on acheter sans apport en 2026 ?

C’est rare, mais possible dans des cas précis : fonctionnaires, primo-accédants avec PTZ important, très hauts revenus avec taux d’endettement très bas. Ce n’est pas la norme. La banque devra financer les frais de notaire en plus du bien, ce qu’elle accepte rarement sans garanties solides.

L’apport minimum, c’est combien exactement ?

Il n’existe pas de seuil légal. En pratique, la plupart des banques n’instruisent pas de dossier en dessous de 10 % d’apport. Et sous 15 %, le dossier doit être irréprochable sur tous les autres critères.

Le PTZ compte comme apport ?

Non. Le PTZ est un prêt (sans intérêt), pas un apport. Il réduit la somme à emprunter auprès de la banque principale, ce qui améliore votre dossier, mais ne remplace pas l’apport personnel aux yeux du banquier.

Faut-il apporter plus si j’achète dans l’ancien ?

Oui, dans la pratique. Les frais de notaire étant bien plus élevés dans l’ancien (7-8 % vs 2-3 % dans le neuf), votre apport doit être plus conséquent pour couvrir ces frais et laisser de la marge.

Mon apport vient d’une donation, est-ce accepté ?

Oui, à condition de fournir une attestation de don (et éventuellement de déclarer le don au fisc selon les montants). La banque accepte cet apport dès lors que son origine est justifiée et que la somme est bien sur votre compte.

Conclusion : l’apport, un levier à optimiser avant de déposer votre dossier

En 2026, l’apport personnel n’est plus une formalité. C’est un signal fort envoyé à votre banque : vous gérez bien votre argent, vous avez anticipé les frais, vous êtes prêt. Viser 15 % du coût total de votre projet reste l’objectif pour obtenir un financement dans de bonnes conditions.

Mais chaque profil est différent. Avant de décider combien mettre, vérifiez votre faisabilité réelle.

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Article rédigé par Mathieu Dupuy, courtier en crédit immobilier (COBSP) et assurance (COA), enregistré à l’ORIAS, ex-analyste crédit Crédit Agricole. Chiffres à jour juin 2026.

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